Alugar sem imobiliária: como fazer a vistoria que protege locador e locatário

Alugar direto do proprietário virou caminho comum: menos taxa de administração para um lado, negociação mais simples para o outro. O que quase ninguém combina no começo é o item que decide a conversa no fim do contrato. Sem administradora no meio, o termo de vistoria passa a ser o único documento capaz de provar como o imóvel estava no dia da entrega.

Este artigo mostra o que a lei diz sobre vistoria na locação, o que precisa constar do termo, como fazer o registro quando não existe estrutura profissional envolvida e como tratar a garantia e os dados pessoais.

A lei não obriga vistoria, mas define o dever que ela comprova

A palavra vistoria aparece uma única vez em toda a Lei 8.245/1991, no art. 23, IX, que obriga o locatário a permitir a vistoria pelo locador ou por seu mandatário, "mediante combinação prévia de dia e hora".

As duas bases que sustentam a vistoria de entrada e de saída estão em outros dispositivos:

• Art. 22, V: o locador deve fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência expressa aos defeitos existentes.
• Art. 23, III: o locatário deve restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.

Traduzindo: a lei não manda fazer vistoria, mas se houver cobrança por dano depois, quem tem o registro da entrada é quem tem argumento. O setor resume bem: a vistoria não é obrigatória, mas se faz necessária, porque é o documento que comprova as condições do imóvel na entrega e na devolução.

O que o termo de vistoria precisa ter

Um termo útil é objetivo e específico. A recomendação prática do mercado é que ele seja realista, claro e detalhado, com fotos e, quando possível, vídeo anexado. Itens que não podem faltar:

• Identificação das partes, do imóvel e da data, com hora de início e de fim.
• Descrição por ambiente, sem "tudo em bom estado": parede, piso, teto, esquadrias, louças, metais, luminárias e tomadas.
• Leitura dos medidores de luz, água e gás, com a foto do visor.
• Se o imóvel for mobiliado, quantidade, estado de conservação, marca e modelo dos bens.
• Assinatura de locador, locatário e fiador, se houver. O termo passa a integrar o contrato e fica anexado a ele.

Como fazer a vistoria por conta própria, passo a passo

Sem vistoriador contratado, o que salva é a qualidade do registro. Uma sequência que funciona:

• Faça a vistoria de entrada antes de receber as chaves e a de saída depois de esvaziar o imóvel, antes de devolver as chaves, de preferência com as duas partes presentes.
• Ative data e hora automáticas na câmera antes de começar.
• Fotografe cada cômodo em visão ampla e depois cada problema de perto. Registre também o que está em bom estado, porque isso também é prova.
• Faça um vídeo curto percorrendo o imóvel, como complemento.
• Envie o material para você mesmo por e-mail imediatamente após a vistoria. Isso cria um registro com data e hora verificável, independente do celular.

Se o locador não quiser fazer a vistoria, a orientação prática é que o locatário faça por conta própria, documente com fotos e vídeo e envie ao locador por e-mail, com a descrição. Sem vistoria, não há como provar o estado de entrada, e o risco de ser cobrado por problema antigo fica com quem não documentou.

Garantia: escolha uma e apenas uma

O art. 37 da Lei 8.245/1991 lista as garantias que o locador pode exigir: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único é taxativo: é vedado, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade no mesmo contrato. E a caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel, com depósito em caderneta de poupança em benefício do locatário, conforme o art. 38, § 2º.

Na locação direta, a garantia mais comum é a caução. Duas cautelas básicas: descrever no recibo o valor depositado e combinar por escrito como e quando ele volta.

Dados pessoais: a vistoria também é tratamento de dados

Fotos do imóvel com pessoas, documentos de locatário e fiador e informações do contrato são dados pessoais, na definição do art. 5º, I da LGPD (Lei 13.709/2018): informação relacionada a pessoa natural identificada ou identificável. Guardar, enviar e arquivar esse material é tratamento, conforme o inciso X do mesmo artigo.

Quem decide como e por que os dados são tratados é o controlador (art. 5º, VI). E existe dever de segurança: os agentes de tratamento devem adotar medidas técnicas e administrativas para proteger os dados de acessos não autorizados e de perda (arts. 6º, VII, 46 e 47), com comunicação de incidente relevante à autoridade e ao titular (art. 48). Na prática: não deixe pasta de fotos aberta em grupo de mensagens, apague o que não tem mais finalidade e mantenha o material da vistoria em local controlado.

Erros que custam caro na locação direta

• Vistoria feita só na saída, sem registro de entrada.
• Fotos sem data e sem visão do ambiente completo.
• Termo sem assinatura do locatário ou do fiador.
• Ausência de leitura dos medidores, o que joga a conta de consumo para a discussão do depósito.
• Combinar prazo de manifestação verbalmente. A lei não fixa prazo para contestar a vistoria de entrada, então esse prazo é o que estiver escrito.

Perguntas frequentes

Posso fazer a vistoria sem corretor ou vistoriador?

Sim. O termo pode ser preenchido pelas próprias partes ou por pessoa contratada para isso. O que importa é o registro ser completo, datado e assinado, e que o documento fique anexado ao contrato.

A vistoria tem que ser feita na presença das duas partes?

Não é exigência legal, mas é a forma mais segura. A lei fala em combinação prévia de dia e hora para a vistoria durante a locação (art. 23, IX), e as orientações de mercado recomendam a vistoria de entrada antes da entrega das chaves e a de saída depois de o imóvel ser esvaziado, com locador e locatário juntos.

O proprietário pode exigir mais de uma garantia?

Não. O art. 37, parágrafo único, veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. As modalidades permitidas são caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Qual o prazo para eu reclamar de algo que a vistoria de entrada não mostrou?

A Lei 8.245/1991 não fixa prazo para contestar o estado descrito na entrega. Esse prazo decorre de cláusula contratual, então o caminho é escrever no contrato quantos dias o locatário tem para se manifestar.

Fotos do imóvel alugado entram na LGPD?

Entram, quando identificam ou permitem identificar pessoas, e o conjunto de dados do contrato também é dado pessoal. A lei exige finalidade definida, necessidade e medidas de segurança, com eliminação ao fim do tratamento, ressalvadas as hipóteses de conservação obrigatória.

E se o locador se recusar a receber as chaves na devolução?

O STJ já decidiu, no REsp 2.220.656, que o locador não pode condicionar o recebimento das chaves à concordância com a vistoria e que eventuais avarias devem ser discutidas em ação própria. Documente a tentativa de entrega por escrito.

Fontes consultadas

• Lei 8.245/1991 (texto compilado), Planalto: arts. 22, 23, 37 e 38.
• Lei 13.709/2018 (LGPD), Planalto: arts. 5º, 6º, 46, 47 e 48.
• Orientações práticas de vistoria para locação (conteúdo de mercado, não norma legal).
• Guia de vistoria de entrada e saída (conteúdo de mercado, não norma legal).

Este artigo é informativo e não substitui orientação jurídica para um caso concreto.