Vistoria de entrada, de saída e de entrega: as diferenças

Qual é a diferença entre vistoria de entrada e vistoria de saída?

A vistoria de entrada é feita antes de o inquilino ocupar o imóvel e descreve o estado de cada ambiente e de cada item naquele momento. Ela não julga nada: registra. É esse registro que vira a referência de comparação no fim do contrato.

A vistoria de saída é feita na devolução das chaves e tem uma função comparativa. Sozinha ela não prova nada, o que prova é a diferença entre os dois documentos. Por isso o erro mais caro na locação não é deixar de fazer a vistoria de saída, é fazer uma entrada superficial: sem base de comparação, a saída vira palavra contra palavra.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91, art. 23, III) obriga o locatário a devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Quem define qual era esse estado é a vistoria de entrada.

O que é vistoria de entrega de chaves e por que ela é diferente?

A vistoria de entrega de chaves acontece na compra de imóvel novo, quando a construtora convoca o comprador para receber a unidade. Não existe locador nem locatário: existe fornecedor e consumidor, e a relação é regida pelo Código de Defesa do Consumidor.

A finalidade também é outra. Nas vistorias de locação, o objetivo é documentar um estado. Aqui o objetivo é apontar o que está fora do padrão contratado: acabamento, instalação, funcionamento. Tudo o que for apontado precisa ser corrigido antes do aceite. Assinar o termo de recebimento sem ressalva enfraquece a cobrança posterior.

É por isso que o registro dessa vistoria costuma ser mais denso: cada apontamento tende a virar uma solicitação de reparo com prazo.

Preciso de engenheiro para fazer essas vistorias?

Não, nas três. A vistoria imobiliária produz um relatório de vistoria, que é o registro documental do estado do imóvel, e não um laudo pericial. Laudo, no sentido estrito, é peça assinada por profissional habilitado no CREA ou no CAU, com ART ou RRT, e serve para sustentar conclusão técnica em disputa já instalada.

Isso não significa que qualquer registro serve. O que dá força ao documento é o método: cobertura por ambiente e por item, fotos amarradas ao item que descrevem, data e autoria registradas, e o mesmo padrão nos dois momentos do contrato.

O que a vistoria precisa registrar para sustentar uma discussão?

Quatro coisas. Ambiente por ambiente, sem generalização do tipo “demais itens em bom estado”. Item por item dentro de cada ambiente, com estado de conservação explícito. Fotos vinculadas ao item, não um álbum solto no fim. E data e autoria que não dependam da memória de ninguém.

O quinto ponto não está no documento, está no processo: entrada e saída precisam usar o mesmo padrão. Relatório de entrada minucioso com saída superficial não sustenta discussão, e o contrário também não.