Aluguel por temporada: como a vistoria protege o anfitrião de dano e de caução mal calculada

Alugar o imóvel por temporada parece simples: anúncio, hóspede, chaves e check-out. O problema aparece depois, quando o sofá está manchado, faltam duas toalhas, a air fryer sumiu e o hóspede já foi embora. Nesse momento, o anfitrião percebe que a locação por temporada tem regras próprias, e que a única coisa que sustenta uma cobrança é o registro do que existia antes. Este artigo reúne o que a lei diz sobre temporada, o que mudou na discussão sobre plataformas em condomínio e como a vistoria entra no fluxo de trabalho.

Temporada tem regra própria, e não é a locação comum

A Lei 8.245/1991 define locação para temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em imóvel próprio e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. O prazo máximo é, portanto, de noventa dias, e o que caracteriza o contrato é a transitoriedade da ocupação.

A mesma lei ressalva que as locações em apart-hotéis, hotéis-residência ou equipamentos similares, que prestam serviços regulares a seus usuários, seguem o Código Civil e leis especiais. Esse detalhe define se o seu imóvel é um caso de temporada ou de hospedagem, e o enquadramento muda obrigações.

O que o anfitrião pode cobrar antecipadamente

Na temporada, o locador pode receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, e pode exigir qualquer das modalidades de garantia previstas na lei de locações para atender às demais obrigações do contrato. Isso é uma exceção explícita: cobrar o aluguel antecipadamente nas demais locações é contravenção penal, e a própria lei ressalva a hipótese da temporada.

Vale conhecer a redação, porque ela costuma ser usada de forma errada nas conversas sobre taxa de limpeza e caução: o que a lei autoriza antecipar são aluguéis e encargos, além das garantias previstas em lei. Não existe dispositivo específico sobre taxa de limpeza, taxa de serviço ou retenção de depósito por dano sem previsão contratual, e é justamente aí que o contrato precisa ser claro.

Caução: uma garantia só e o teto de três aluguéis

• O contrato pode ter uma única modalidade de garantia. Exigir duas, como caução e fiador, é nulo.
• A caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens decorrentes do depósito no levantamento.
• Salvo disposição contratual em contrário, as garantias se estendem até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado.

Ou seja: em temporada curta, com um ou dois aluguéis recebidos antecipadamente, a caução em dinheiro tem um limite apertado. Quem quer proteger o imóvel de dano precisa de outro instrumento, e esse instrumento é o registro do estado e do inventário.

Imóvel mobiliado: a descrição é obrigatória

Aqui está o dispositivo mais importante para quem aluga por temporada. Quando a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram. E o locador é obrigado a fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com expressa referência aos defeitos existentes.

Sem essa descrição, a devolução fica sem parâmetro. E o locatário tem a obrigação correspondente: restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal, e reparar imediatamente os danos provocados por ele, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. No Código Civil, a mesma lógica: o locatário restitui a coisa no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais do uso regular, e responde por perdas e danos se a coisa se danificar por abuso.

Se o hóspede ficar depois do prazo

Vale saber o que acontece quando a temporada vira ocupação longa sem contrato novo. Pela lei, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias após o fim do prazo ajustado, presume-se a locação prorrogada por tempo indeterminado, e o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos deixa de ser exigível. Nesse cenário, o locador só poderá denunciar o contrato após trinta meses do início da locação ou nas hipóteses específicas previstas na lei. Parece detalhe, mas já transformou temporada de verão em locação de três anos na prática.

Plataformas e condomínio: o que os tribunais estão decidindo

Em condomínio residencial, a discussão sobre locação de curta temporada passou por mudança importante em 2026. Em maio, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu, no REsp 2.121.055-MG, que a utilização de imóveis em condomínios para contratos de estadia de curta temporada exige que a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia, por no mínimo dois terços dos condôminos, porque o uso para exploração econômica ou profissional descaracteriza a destinação residencial. No Código Civil, a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária também exige dois terços dos votos dos condôminos.

Em setembro de 2026, a Segunda Seção afetou dois recursos especiais como repetitivos, no Tema 1.443, e determinou a suspensão, em todo o território nacional, dos processos que discutem se a cláusula de destinação residencial da convenção basta para impedir a locação de curta temporada ou se é necessária proibição expressa. Traduzindo para quem anuncia: antes de decidir operar, vale conferir a convenção e o entendimento atual do condomínio, porque a tese está em julgamento.

Existe ainda a frente do turismo. A Lei Geral do Turismo sujeita ao cadastro no Ministério do Turismo os empreendimentos ou estabelecimentos que explorem ou administrem, em condomínios residenciais, a prestação de serviços de hospedagem em unidades mobiliadas e equipadas, e a lei foi alterada em 2024 para prever que os meios de hospedagem respondem objetiva e solidariamente pelos danos causados pelos serviços que prestarem. O conjunto de normas não deixa claro o limite para o anfitrião pessoa física que aluga o próprio imóvel por plataforma, tema em regulamentação, o que é mais um motivo para manter o registro de cada estadia.

O fluxo que protege o anfitrião

• Inventário inicial. Descreva móveis e utensílios por ambiente, com fotos datadas e estado de conservação. Use o próprio contrato, como a lei exige para imóvel mobiliado.
• Check-in com registro. Antes de entregar as chaves, fotografe e registre o estado de cada ambiente e a contagem de itens sensíveis: roupas de cama, toalhas, utensílios, eletrônicos, controle remoto.
• Registro de consumo e contagem final. No check-out, faça a conferência com a mesma lista, de preferência com o hóspede presente.
• Critério claro para dano. Escreva no contrato o que é desgaste de uso e o que é dano, e como o valor é apurado, com orçamento, para não depender de achismo.
• Caução e garantia nos limites da lei. Uma garantia só, com o teto legal da caução em dinheiro registrado no contrato.
• Janela entre estadias. O intervalo entre um hóspede e outro é o melhor momento para a vistoria de saída. Sem ele, a próxima entrada apaga a prova da anterior.

A diferença entre anfitrião amador e operação profissional aparece exatamente aí: o profissional tem registro de cada entrada e saída, e consegue cobrar um dano com foto, data e item descrito. É o mesmo princípio que sustenta a vistoria de locação tradicional, apenas com ciclo mais curto.

Perguntas frequentes

Qual é o prazo máximo da locação por temporada?

Noventa dias. A lei define temporada como a locação destinada à residência temporária, para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras em imóvel próprio e outros fatos de duração determinada, contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Posso cobrar o aluguel todo antecipadamente?

Na temporada, sim. A lei permite que o locador receba de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos e exija qualquer das garantias previstas em lei para as demais obrigações do contrato. Nas outras locações, a cobrança antecipada é tratada como contravenção penal, com ressalva expressa justamente para a temporada.

Quem responde pelos danos causados pelo hóspede?

O locatário responde pelo dever de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo desgaste do uso normal, e pela reparação imediata dos danos provocados por ele, seus familiares, visitantes ou prepostos, com base na lei de locações e, no Código Civil, no dever de restituir a coisa sem as deteriorações naturais do uso regular e responder por perdas e danos em caso de abuso. O parâmetro é sempre o estado documentado na entrega, e é por isso que a descrição dos móveis no contrato de imóvel mobiliado é obrigatória.

Preciso de autorização do condomínio para alugar por temporada?

Esse é o ponto em discussão nos tribunais. Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ decidiu que a estadia de curta temporada em condomínio exige que a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia, por no mínimo dois terços dos condôminos. Em setembro de 2026, o tema foi afetado como repetitivo e os processos sobre a suficiência da cláusula de destinação residencial foram suspensos em todo o país até o julgamento. Vale conferir a convenção do seu prédio antes de operar.

Como comprovar o estado do imóvel e dos móveis na entrega e na devolução?

A lei oferece três instrumentos: a descrição obrigatória dos móveis e utensílios e do estado em que se encontram, no caso de imóvel mobiliado; a descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, que o locador deve fornecer se o locatário solicitar; e o direito do locador de vistoriar, com dia e hora combinados, que o locatário é obrigado a permitir. Não há formato obrigatório previsto em lei, o que abre espaço para o registro digital com fotos, itens e assinatura.

Se você opera mais de um imóvel

Quem tem uma unidade consegue improvisar. Quem tem cinco, dez ou trinta precisa de padrão: mesmo inventário, mesmo checklist de entrada, mesma vistoria de saída, tudo no mesmo lugar, ligado ao histórico do imóvel. É o que permite cobrar dano com consistência, sem desgastar a relação com o hóspede nem perder dinheiro por falta de prova. É exatamente para isso que serve a plataforma de gestão de vistorias, e você pode testar sem custo.

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Fontes consultadas

Este artigo tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica profissional. Os trechos de lei foram extraídos do texto compilado consultado no site do Planalto em 18/09/2026, e as decisões foram consultadas nas notícias oficiais do STJ.

• Lei 8.245/1991, texto compilado (arts. 1º, 22, 23, 37, 38, 39, 43, 48, 49 e 50), Planalto
• Código Civil (arts. 566, 569, 570 e 1.351), Planalto
• Lei 11.771/2008, Lei Geral do Turismo, com alteração de 2024, Planalto
• STJ, decisão da Segunda Seção sobre plataformas e condomínio (maio de 2026)
• STJ, afetação do Tema 1.443 e suspensão nacional (setembro de 2026)