Vistoria Imobiliária

Cláusulas de vistoria no contrato de locação: as 7 que evitam disputa na saída

Sete cláusulas que tiram a vistoria do campo da opinião e colocam no campo da prova, com a base legal de cada uma e o que a Justiça tem decidido quando o contrato é omisso.

8 min de leitura
Por Kamila Matsumoto
Cláusulas de vistoria no contrato de locação: as 7 que evitam disputa na saída

A maior parte das discussões entre locador e locatário não nasce de má-fé. Nasce de contrato omisso. Quando o imóvel volta para o proprietário, cada lado lembra das coisas de um jeito, e sem registro escrito a conversa vira opinião contra opinião. A vistoria existe justamente para tirar essa conversa do campo da memória e colocar no campo da prova.

Só que pedir "vistoria" no contrato, sem definir o que isso significa, resolve pouco. Este artigo lista as sete cláusulas que fazem diferença na hora da devolução, com a base legal de cada uma e o que os tribunais vêm decidindo quando o contrato não trata do assunto.

O que a lei exige de verdade na vistoria

Comece pelo que está escrito. Na Lei 8.245/1991, a palavra vistoria aparece uma única vez, no art. 23, IX, que obriga o locatário a "permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora".

Nas pontas que interessam para a devolução, a lei trabalha com dois outros dispositivos:

  • Art. 22, V: o locador deve fornecer ao locatário, quando solicitado, "descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes". É a base da vistoria de entrada.
  • Art. 23, III: o locatário deve "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". É a base da comparação na saída.

Repare no detalhe: a lei separa três coisas que o contrato costuma tratar como uma só. Estado do imóvel na entrega, uso normal e dano. Se o instrumento não define onde termina um e começa o outro, a discussão está montada.

1. Quem faz a vistoria, com qual método e com qual registro

Defina se a vistoria será feita pelas próprias partes, por um vistoriador contratado ou por profissional da administradora, e qual documento será gerado. A prática de mercado admite o termo preenchido pelos próprios contratantes ou por pessoa contratada, assinado por locador, locatário e fiador, quando houver, e anexado ao contrato. Sem essa definição, cada parte aparece com um registro diferente, e nenhum dos dois serve como referência.

2. Prazo para o locatário se manifestar sobre a vistoria de entrada

Aqui está um erro comum: os prazos de 2 a 5 dias úteis vistos no mercado não estão na lei. A Lei 8.245/1991 não fixa prazo para o locatário contestar o estado descrito na entrega, e o próprio mercado confirma que "o que determina os prazos são as cláusulas contratuais e as políticas das imobiliárias ou plataformas de locação". Ou seja: se você quer prazo, precisa escrever prazo.

3. Critério de desgaste natural x dano

O art. 23, III excepciona o desgaste pelo uso normal, mas não lista o que é isso. A cláusula ganha força quando aceita critérios objetivos, por exemplo: idade do imóvel, tempo de locação, material do acabamento e quantidade de moradores. Com critério escrito, a comparação na saída deixa de depender de interpretação sobre o que era "novo" no dia da entrada.

4. Formato do registro e guarda das evidências

Combine o formato: descrição por ambiente, fotos datadas, leitura dos medidores e vídeo curto de percurso. Vale definir também por quanto tempo cada parte guarda o material e de que forma ele pode ser acessado. Sem isso, na devolução ninguém consegue mostrar o estado anterior.

5. Benfeitorias e a renúncia expressa

O art. 35 da lei torna indenizáveis, "salvo expressa disposição contratual em contrário", as benfeitorias necessárias mesmo quando não autorizadas e as úteis quando autorizadas, garantindo também o direito de retenção. Já o art. 36 diz que as voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas se a retirada não afetar a estrutura do imóvel.

Se o contrato vai renunciar a essa indenização, escreva isso de forma clara e destacada, porque a cláusula é considerada válida pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmula 335). E lembre do art. 23, VI: qualquer modificação de forma interna ou externa depende de consentimento prévio e por escrito do locador.

6. Devolução das chaves e recusa do locador em receber

Cláusula que costuma ser ignorada e gera prejuízo grande. Em janeiro de 2026, ao julgar o REsp 2.220.656, a Terceira Turma do STJ entendeu que o locador não pode condicionar o recebimento das chaves à concordância com a vistoria, que o encerramento da locação é direito potestativo do locatário e que o ressarcimento de eventuais avarias deve ser discutido em ação própria.

Na prática: deixe escrito qual é o procedimento de entrega das chaves, quem recebe, onde e o que acontece se o locador se recusar a receber. Amarrar a devolução a uma condição que a Justiça considera indevida sai caro para o locador.

7. Multa por devolução antecipada e proporcionalidade

O art. 4º da Lei 8.245/1991 prevê devolução antecipada com multa "proporcional ao período de cumprimento do contrato" e dispensa a multa na transferência pelo empregador, com aviso escrito de no mínimo trinta dias. O STJ, no REsp 1.906.869, reafirmou o abatimento proporcional com apoio no art. 413 do Código Civil, e a multa compensatória é devida até quando a devolução decorre de ordem judicial de despejo.

Escrever a fórmula de cálculo no contrato evita cálculo de cabeça no dia da saída.

O que acontece quando não há vistoria nenhuma

Pior cenário, e mais comum do que parece. No julgamento da Apelação 740.472-00/8, o Tribunal de Justiça de São Paulo reconheceu presunção relativa, com base no art. 22, I da lei, de que o imóvel foi entregue em bom estado de conservação quando não houve vistoria nem perícia no início nem no fim da locação. Em bom português: quem alega o defeito passa a ter o trabalho de provar, e o imóvel é presumido conservado.

Como aplicar isso na sua operação

Para imobiliárias, o caminho é transformar essas sete cláusulas em um anexo padrão de contrato e amarrar a execução em um fluxo único: vistoria de entrada registrada, comparação na saída e relatório pronto no mesmo dia. É o tipo de padrão que o TRILHA resolve do lado da execução, com modelo de relatório e registro por ambiente.

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Perguntas frequentes

A vistoria é obrigatória por lei na locação?

Não. A lei não obriga a vistoria; a menção expressa é a do art. 23, IX, sobre permitir a vistoria durante a locação, com combinação prévia de dia e hora. A vistoria de entrada se apoia no art. 22, V (descrição minuciosa do estado do imóvel, quando o locatário solicitar) e a de saída no art. 23, III (restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo desgaste natural).

Quem pode assinar o termo de vistoria?

Na locação, o termo pode ser preenchido pelas próprias partes ou por pessoa contratada para a vistoria. A recomendação prática do setor é que seja assinado por locador, locatário e fiador, se houver, e anexado ao contrato, do qual passa a fazer parte.

O inquilino é obrigado a aceitar o resultado da vistoria de saída?

Existe o dever de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, conforme o art. 23, III, e de reparar danos pelos quais responde, no art. 23, V. Discutir a conclusão da vistoria é possível, mas o que sustenta a discussão é o registro da entrada, por isso a vistoria de entrada é a peça mais importante do conjunto.

Se o locador se recusa a receber as chaves, o contrato continua?

O STJ decidiu, no REsp 2.220.656, que o locador não pode condicionar o recebimento das chaves à concordância com a vistoria, que o encerramento é direito potestativo do locatário e que o ressarcimento de avarias vai para ação própria. Vale escrever no contrato o procedimento de entrega para não depender de interpretação.

O contrato pode acabar com o direito do inquilino de receber por benfeitorias?

Pode. O art. 35 da Lei 8.245/1991 condiciona a indenização e o direito de retenção a não haver disposição contratual em contrário, e o STJ considera válida a cláusula de renúncia (Súmula 335). Por isso a cláusula precisa estar clara e destacada, para não virar litígio sobre a própria validade.

Fontes consultadas

Este artigo é informativo e não substitui orientação jurídica para um contrato específico.

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