Condomínio fechado: o que muda no relatório de vistoria de entrada e de saída

Vistoriar casa em condomínio fechado começa por uma pergunta que não existe em imóvel de rua: o que entra no relatório de vistoria? Muro, guarita, portaria, área de lazer e via interna não pertencem à unidade, e essa separação muda o escopo do serviço, o que se registra e quem responde por cada reparo.

Este artigo reúne o que o Código Civil, a Lei 4.591/1964 e a Lei 6.766/1979 dizem sobre a divisão entre unidade e área comum, o que a lei chama de condomínio de lotes e de loteamento de acesso controlado, e o efeito prático disso na vistoria de entrada e na de saída.

Onde a casa termina: unidade e área comum

O ponto de partida é o art. 1.331 do Código Civil, que separa partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum. Sujeitam-se à propriedade exclusiva as partes suscetíveis de utilização independente, como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns. Já o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente nem divididos. Nenhuma unidade pode ser privada do acesso ao logradouro público, e o terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição.

A lei especial anterior confirma. Pelo art. 3º da Lei 4.591/1964, o terreno, as fundações, as paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação e tudo o mais que sirva de uso comum constituem condomínio de todos, insuscetíveis de divisão, de alienação destacada da respectiva unidade e de utilização exclusiva por qualquer condômino.

Traduzido para o trabalho de campo: a unidade é o objeto natural do relatório. Muro, guarita, portaria, lazer e vias internas só entram se o pedido incluir a inspeção dessas partes comuns, e aí a referência de método é a ABNT NBR 16747, enquanto reformas seguem a ABNT NBR 16280, citadas aqui apenas por número e título.

Condomínio edilício, condomínio de lotes e loteamento fechado

O condomínio edilício se institui por ato entre vivos ou testamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis, com discriminação e individualização das unidades exclusivas, determinação da fração ideal de cada uma e o fim a que se destinam (art. 1.332). A convenção deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais, torna-se desde logo obrigatória para titulares, possuidores e detentores e só é oponível a terceiros depois de registrada (art. 1.333). É a convenção que fixa as contribuições ordinárias e extraordinárias, a forma de administração, a competência das assembleias, as sanções e o regimento interno (art. 1.334). Na prática, é no regimento que estão as restrições de horário, de obra e de circulação em áreas comuns.

O condomínio de lotes é figura própria, inserida no Código Civil como art. 1.358-A pela Lei 13.465/2017. Nele há lotes em propriedade exclusiva e partes comuns, e a fração ideal pode ser proporcional à área do solo, ao potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. Aplica-se, no que couber, o regime do condomínio edilício, respeitada a legislação urbanística, e o regime jurídico das incorporações imobiliárias, na redação dada pela Lei 14.382/2022.

Já o loteamento de acesso controlado vem da Lei 6.766/1979: o § 7º do art. 2º admite o lote como imóvel autônomo ou como unidade de condomínio de lotes, e o § 8º define a modalidade cujo controle de acesso é regulamentado por ato do poder público municipal, sendo vedado impedir o acesso de pedestres ou de condutores não residentes devidamente identificados ou cadastrados. Em loteamento administrado por associação, as atividades de administração, conservação, manutenção e disciplina de utilização vinculam-se, por afinidade, à atividade de administração de imóveis, e os titulares ficam sujeitos aos atos constitutivos e às cotizações previstas (art. 36-A).

O que muda no relatório de vistoria de entrada

Na entrada, o objetivo é separar o que é defeito da unidade, o que é característica construtiva e o que é área comum. O roteiro abaixo é procedimento de trabalho, não exigência legal com esse nome.

• Delimite o objeto antes de fotografar: deixe escrito que a avaliação cobre a unidade privativa e que as áreas comuns entram apenas se o pedido incluir.
• Registre fachada, muros e esquadrias externas como contexto, porque esses elementos têm regra própria de conservação e ajudam a explicar o que é do condomínio e o que é da unidade.
• Documente o acesso: portão, calçada, caminho de entrada e vaga, com foto de conjunto e foto de detalhe.
• Anote os itens internos que costumam decidir a saída: hidráulica, elétrica, esquadrias, pintura e revestimentos.
• Confira o regimento interno, que pode impor restrições a reformas, uso de elevador de serviço e horário de trabalho, e verifique se a convenção está registrada, já que só registrada ela é oponível a terceiros.

O que muda no relatório de vistoria de saída

Na saída, a comparação é o que decide a discussão: o estado documentado na entrada é a base, e o que se apura depois é o que mudou. Três erros são comuns. O primeiro é tratar desgaste de área comum como dano da unidade, porque raízes, infiltração de telhado, calha entupida e rede geral são partes comuns, cuja conservação e guarda competem ao síndico, que deve cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia (art. 1.348). O segundo é ignorar alterações de fachada feitas pelo morador. O terceiro é não repetir o mesmo enquadramento das fotos de entrada, o que impede a comparação direta.

Fachada, muros e esquadrias: o que não pode mudar

Pelo art. 1.336 do Código Civil, é dever do condômino não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, sob multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, limitada a cinco vezes o valor das contribuições mensais. Em condomínio de lotes, a lei ainda autoriza limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros (Lei 6.766/1979, art. 4º, § 4º). Por isso, alteração visível externamente tende a exigir aprovação do condomínio, e a vistoria registra o que está construído, com data e foto, sem concluir sobre licitude, que é análise da administração.

Como agendar a vistoria em condomínio fechado

Não localizei norma federal que discipline especificamente o ingresso do profissional de vistoria em condomínio. O que existe com fonte é a vedação de impedir o acesso de não residente identificado ou cadastrado em loteamento de acesso controlado (Lei 6.766/1979, art. 2º, § 8º) e o regramento por convenção e regimento no condomínio edilício. Combinar o acesso com a administradora é, portanto, procedimento. Na prática funciona: agendar dia e janela de horário com a administradora ou o síndico, comunicar a portaria informando nome do vistoriador, documento e unidade, portar identificação e autorização do proprietário ou da imobiliária, e não fotografar moradores nem placas de identificação de terceiros.

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Perguntas frequentes

Em condomínio fechado, a vistoria da casa vale para muro, portaria e áreas de lazer?

Não por padrão jurídico. Só a unidade é propriedade exclusiva; solo, telhado, redes gerais, acesso ao logradouro e demais partes comuns são de uso comum e não admitem utilização exclusiva (Código Civil, art. 1.331; Lei 4.591/1964, art. 3º). Portaria, muros, guarita, lazer e vias internas entram no relatório apenas se o pedido ou contrato incluir a inspeção dessas partes comuns.

Precisa de autorização da administradora para o vistoriador entrar?

Não localizei lei federal específica sobre isso. Existe, com fonte, a vedação de impedir o acesso de pedestre ou veículo não residente identificado ou cadastrado no loteamento de acesso controlado (Lei 6.766/1979, art. 2º, § 8º). No condomínio edilício, a circulação de terceiros vem da convenção e do regimento (arts. 1.333, 1.334 e 1.348).

Condomínio de lotes é a mesma coisa que condomínio edilício?

Não. É figura própria, inserida no Código Civil como art. 1.358-A pela Lei 13.465/2017: lotes em propriedade exclusiva mais partes comuns. Aplica-se, no que couber, o regime do condomínio edilício, respeitada a legislação urbanística, e também o regime das incorporações imobiliárias.

Loteamento fechado administrado por associação de moradores é loteamento ou condomínio?

Pode ser loteamento de acesso controlado, com controle regulamentado por ato municipal (Lei 6.766/1979, art. 2º, § 8º). As atividades da associação de proprietários se vinculam à administração de imóveis, e os titulares ficam sujeitos aos atos constitutivos e às cotizações (art. 36-A).

Alterei a fachada ou o muro da casa. Isso aparece na vistoria de saída?

Aparece, e tem consequência. É dever não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas (Código Civil, art. 1.336, III), com multa de até cinco vezes o valor das contribuições mensais. Em condomínio de lotes ainda podem existir restrições à construção de muros (Lei 6.766/1979, art. 4º, § 4º).

As áreas comuns precisam ser acessíveis por lei?

Em parte, sim. Onde a instalação de elevador é obrigatória, o edifício deve ter percurso acessível unindo as unidades ao exterior e às dependências de uso comum, além de percurso acessível à via pública (Lei 10.098/2000, art. 13). Nos edifícios com mais de um pavimento além do pavimento de acesso que não estejam obrigados a elevador, os demais elementos de uso comum devem atender aos requisitos de acessibilidade (art. 14).

Fontes consultadas

• Código Civil (texto compilado), Planalto: arts. 1.331, 1.332, 1.333, 1.334, 1.336, 1.348 e 1.358-A.
• Lei 4.591/1964, Planalto: art. 3º, partes comuns insuscetíveis de utilização exclusiva.
• Lei 6.766/1979, Planalto: arts. 2º, §§ 7º e 8º, 4º, § 4º, e 36-A, com as inclusões da Lei 13.465/2017.
• Lei 13.465/2017, Planalto: art. 58, que insere o art. 1.358-A no Código Civil.
• Lei 10.098/2000, Planalto: arts. 13 e 14, acessibilidade em edifícios de uso privado.

Este artigo é informativo e não substitui orientação jurídica ou técnica para um caso concreto.