Distrato de compra e venda: como o estado do imóvel entra na devolução do valor

Desfazer a compra de um imóvel é caro, e a maior parte da surpresa está em dois pontos: quanto pode ser retido e quando o dinheiro volta. A legislação mudou esse jogo em 2018 e a discussão continua nos tribunais, com dois temas repetitivos afetados pelo Superior Tribunal de Justiça em outubro de 2026.

Este artigo organiza o que a Lei do Distrato determina, o que o Código de Defesa do Consumidor proíbe e onde o estado de conservação do imóvel entra na conta, com a diferença clara entre regra legal e prática de mercado.

O que a Lei 13.786/2018 disciplina

O art. 1º da Lei 13.786/2018 explica o alcance: ela altera a Lei 4.591/1964 e a Lei 6.766/1979 para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.

São dois regimes dentro da mesma lei, e é aqui que muita confusão começa:

• Imóvel edificado (incorporação): a restituição segue o art. 67-A, inserido na Lei 4.591/1964.
• Lote ou terreno (não edificado): as regras estão no art. 32-A, inserido na Lei 6.766/1979.

Imóvel edificado: o limite da retenção

Pelo art. 67-A, no desfazimento por distrato ou por resolução por inadimplemento absoluto do adquirente, este faz jus à restituição das quantias pagas diretamente ao incorporador, atualizadas pelo índice contratual, com dedução de dois itens:

• I: a integralidade da comissão de corretagem;
• II: a pena convencional, que não poderá exceder 25% da quantia paga.

O § 1º traz um detalhe importante para quem litiga: para exigir a pena convencional, não é necessário que o incorporador alegue prejuízo.

A lei também limita o desconto ao que efetivamente foi pago. Pelo § 4º, os descontos e retenções ficam limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo as quantias relativas à fruição do imóvel. É uma trava contra cláusula que desconta percentual sobre o valor total do contrato, e não sobre o que o comprador realmente pagou.

Fruição: é aqui que o uso do imóvel entra

O que a lei liga ao uso do imóvel não é o estado de conservação em si, e sim a fruição. O § 2º do art. 67-A determina que, em função do período em que teve a unidade disponibilizada, o adquirente responde por impostos reais, cotas de condomínio e contribuições a associações de moradores, pelo valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, além de demais encargos e despesas previstas no contrato.

Guarde esse ponto: a cobrança por dano físico ao imóvel não aparece nesse dispositivo. Ela é discutida em instrumento específico, como o próprio art. 67-A autoriza no § 13, que permite às partes definir condições diferenciadas por meio de instrumento específico de distrato.

Prazos de devolução: mudam conforme o patrimônio de afetação

• Com patrimônio de afetação (§ 5º): o incorporador restitui os valores no prazo máximo de trinta dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente. Nessa hipótese, a pena convencional pode ser estabelecida até o limite de 50% da quantia paga.
• Sem patrimônio de afetação (§ 6º): havendo remanescente, o pagamento é feito em parcela única após o prazo de 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato.
• Revenda da unidade (§ 7º): se ocorrer antes de transcorrido o prazo dos §§ 5º ou 6º, o remanescente devido ao adquirente é pago em até trinta dias da revenda.

Lote ou terreno: percentuais diferentes

No caso de imóvel não edificado, o art. 32-A da Lei 6.766/1979 (inserido pela mesma lei) trata da resolução contratual por fato imputado ao adquirente e fixa a cobrança de fruição de até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, e o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% do valor atualizado do contrato. Também entram encargos moratórios sobre prestações pagas em atraso, débitos de impostos e contribuições e a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.

O que o CDC proíbe

Quando o adquirente é consumidor, o Código de Defesa do Consumidor entra em cena. O art. 51 declara nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam obrigações consideradas iníquas ou abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé e a equidade. E o art. 53 é específico para o caso: nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, são nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto.

É essa base que sustenta a tese aplicada hoje por parte dos tribunais: a retenção deve incidir sobre as parcelas efetivamente pagas, e não sobre o valor total do contrato.

E o Código Civil?

Para o que não está na lei específica, valem as regras gerais. O art. 474 define que a cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito, enquanto a tácita depende de interpelação judicial. O art. 475 permite à parte lesada pedir a resolução ou exigir o cumprimento, cabendo em qualquer caso indenização por perdas e danos.

Nos dispositivos de compra e venda, o art. 481 define o contrato e o art. 482 estabelece que a compra e venda, quando pura, é obrigatória e perfeita desde que as partes acordem sobre objeto e preço. O art. 502 trata da responsabilidade do vendedor por débitos que gravem a coisa até a tradição, e o art. 492 define que, até a tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor e os do preço por conta do comprador.

Há ainda a proteção contra defeito oculto: o art. 441 permite enjeitar a coisa recebida em contrato comutativo por vícios ou defeitos ocultos que a tornem imprópria ao uso ou diminuam seu valor, e o art. 442 permite, em vez de rejeitar, reclamar abatimento no preço. É o dispositivo que ampara o comprador que descobre problema que não estava aparente.

O que está em discussão no STJ

Vale acompanhar. Em outubro de 2026, a Segunda Seção do STJ afetou os Recursos Especiais 2.255.394, 2.255.370, 2.255.054 e 2.255.393 para julgamento sob o rito dos repetitivos, cadastrados como Tema 1.464 (contratos de imóvel não edificado firmados após a Lei do Distrato) e Tema 1.465 (contratos anteriores à lei). Os processos pendentes sobre a matéria ficaram suspensos, e ainda não há tese firmada.

Segundo a notícia oficial do STJ, há divergência entre a Terceira e a Quarta Turmas quanto ao percentual e à base de cálculo. A Terceira Turma entende que o CDC prevalece sobre a Lei do Distrato nos contratos posteriores à lei, com retenção sobre as parcelas efetivamente pagas, limitada em regra a 25% do total quitado, ressalvada a fruição; nos contratos anteriores, admite retenção entre 10% e 25% dos valores pagos. A Quarta Turma admite retenção de até 10% sobre o valor atualizado do contrato, nos termos do art. 32-A da Lei 6.766/1979.

Para quem está negociando um distrato hoje, isso significa uma coisa prática: a cláusula do contrato e a data da celebração importam, e o resultado pode mudar conforme a tese que prevalecer.

Onde o estado do imóvel entra na conta

Com honestidade: a lei federal não trata da vistoria de devolução no distrato. O que ela amarra ao uso é a fruição, com percentual e base próprios, mais os encargos reais do período em que a unidade ficou disponível.

Danos físicos apurados por comparação de estado são, por isso, discussão contratual. E é exatamente aí que o registro ajuda: quem tem o estado do imóvel documentado no momento da disponibilização consegue separar desgaste de uso normal, dano e melhoria, e negociar o distrato com base em documento, não em estimativa. Como o § 13 do art. 67-A permite ajustar condições diferenciadas em instrumento específico de distrato, esse ajuste fica mais simples quando existe um retrato técnico da unidade nas duas pontas.

Perguntas frequentes

Qual é o valor máximo que o incorporador pode reter no distrato?

No imóvel edificado, a pena convencional não pode exceder 25% da quantia paga, além da integralidade da comissão de corretagem, conforme o art. 67-A, I e II. Se a incorporação estiver sob patrimônio de afetação, o § 5º admite pena de até 50% da quantia paga. Em loteamento, a cláusula penal e as despesas administrativas ficam limitadas a 10% do valor atualizado do contrato (art. 32-A da Lei 6.766/1979).

Em quanto tempo o comprador recebe de volta?

Depende do regime. Com patrimônio de afetação, a restituição ocorre em até trinta dias após o habite-se (art. 67-A, § 5º). Sem patrimônio de afetação, o remanescente é pago em parcela única após 180 dias do desfazimento (§ 6º). Se houver revenda da unidade antes disso, o pagamento é feito em até trinta dias da revenda (§ 7º).

O incorporador pode descontar sobre o valor total do contrato?

O § 4º do art. 67-A limita os descontos e retenções aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, ressalvadas as quantias de fruição do imóvel. Além disso, o art. 53 do CDC declara nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em favor do credor que pleiteia a resolução do contrato.

E se o imóvel foi ocupado pelo comprador antes do distrato?

Entra a fruição. Pelo § 2º do art. 67-A, o adquirente responde, conforme o período em que teve a unidade disponibilizada, por impostos reais, cotas de condomínio e contribuições associativas, pelo valor de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die, e demais encargos contratuais.

Dano ao imóvel por uso entra no distrato?

A lei federal não prevê esse desconto: o que ela vincula ao uso é a fruição. A cobrança por dano depende do contrato e de ajuste entre as partes, que o § 13 do art. 67-A permite formalizar em instrumento específico de distrato. Registro do estado do imóvel nas duas pontas é o que evita a discussão sobre valores estimados.

A compra e venda pode ser desfeita se aparecer defeito oculto?

Sim. O art. 441 do Código Civil permite enjeitar a coisa recebida em contrato comutativo por vícios ou defeitos ocultos que a tornem imprópria ao uso ou lhe diminuam o valor, e o art. 442 permite reclamar abatimento no preço em vez de rejeitar a coisa.

Fontes consultadas

• Lei 13.786/2018 (texto compilado), Planalto: arts. 1º, 2º e 3º, com os arts. 35-A, 67-A (Lei 4.591/1964) e 32-A (Lei 6.766/1979).
• Lei 8.078/1990, CDC (texto compilado), Planalto: arts. 51 e 53.
• Código Civil (texto compilado), Planalto: arts. 441, 442, 474, 475, 481, 482, 492 e 502.
• STJ, notícia oficial de 08/10/2026: afetação dos Temas 1.464 e 1.465 e suspensão dos processos.

Este artigo é informativo e não substitui orientação jurídica para um contrato específico.