Galpão e imóvel logístico: o que registrar na vistoria de entrega e devolução

Galpão vazio engana. O piso parece firme, a estrutura parece íntegra e o portão abre sem esforço, mas é no detalhe que a conta aparece depois: trinca no piso industrial que virou buraco, doca desalinhada, telha com infiltração e quadro elétrico sem identificação. Em locação não residencial, quem paga por esse desgaste no fim do contrato depende do que foi registrado na entrega.

Este artigo reúne o que a lei determina para imóvel comercial e logístico, o que as normas de segurança do trabalho exigem da operação e o que a boa prática manda registrar na vistoria de entrega e de devolução.

Entrega e devolução: a base legal

A Lei 8.245/1991, que rege a locação, distribui as obrigações com clareza. Pelo art. 22, o locador é obrigado a entregar o imóvel "em estado de servir ao uso a que se destina" (inciso I), a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (inciso IV) e a fornecer ao locatário, quando solicitado, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência expressa aos defeitos existentes (inciso V).

Do outro lado, o art. 23 obriga o locatário a restituir o imóvel, finda a locação, "no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal" (inciso III), a não modificar a forma interna ou externa sem consentimento prévio e por escrito do locador (inciso VI) e a permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora (inciso IX).

Esses incisos são a base jurídica direta do relatório de vistoria de entrega e devolução. Sem o registro de entrada, cada lado fica com a própria memória como prova, e o desgaste normal do uso passa a se confundir com dano.

Benfeitorias no galpão: o que é indenizável

Galpão raramente é entregue do jeito que foi alugado. Melhoria de piso industrial, nivelador de doca, portão seccionado, ampliação de instalação elétrica, estrutura porta-paletes e sistema de combate a incêndio são benfeitorias comuns. E o destino delas está na lei.

O art. 35 define que as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, "serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção", salvo disposição contratual expressa em contrário. Já o art. 36 trata das benfeitorias voluptuárias: não são indenizáveis, mas podem ser levantadas pelo locatário ao fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Por isso o registro precisa mostrar, com data e evidência, qual benfeitoria foi autorizada por escrito e em que estado ela está na entrega e na devolução. É esse registro que sustenta a conversa sobre indenização e direito de retenção.

Renovação do contrato comercial

Em locação de imóvel destinado ao comércio, o art. 51 dá ao locatário o direito à renovação compulsória quando o contrato é escrito e por prazo determinado, o prazo é de no mínimo cinco anos ou a soma de prazos ininterruptos, e o mesmo ramo é explorado por no mínimo três anos ininterruptos. Pelo § 5º, decai do direito quem não propuser a ação renovatória entre um ano e seis meses antes do fim do contrato em vigor.

O que as normas de segurança do trabalho exigem

A NR-11 e a NR-12 não tratam do prédio em si, e sim da operação dentro dele. Ainda assim, o que elas exigem aparece no relatório de vistoria, porque é ali que o estado de pisos, circulações e equipamentos fica registrado.

A NR-11, sobre movimentação e armazenagem de materiais, determina que "o peso do material armazenado não poderá exceder a capacidade de carga calculada para o piso" (11.3.1), que o material seja disposto de forma a evitar a obstrução de portas, equipamentos contra incêndio e saídas de emergência (11.3.2) e que o material empilhado fique afastado das estruturas laterais do prédio em pelo menos 0,50 m (11.3.3). A norma exige também piso de armazém de material não escorregadio, mantido em perfeito estado de conservação.

A NR-12, sobre máquinas e equipamentos, exige que as áreas de circulação sejam demarcadas em conformidade com as normas técnicas oficiais (12.2.1) e mantidas desobstruídas (12.2.1.2), que a distância mínima entre máquinas resguarde a segurança dos trabalhadores (12.2.2) e que o piso onde se instalam máquinas e equipamentos seja resistente às cargas e não ofereça risco de acidente (12.2.4).

Segurança contra incêndio em São Paulo

No Estado de São Paulo, o Decreto Estadual 69.118, de 9 de dezembro de 2024, instituiu o Regulamento de Segurança Contra Incêndios das edificações e áreas de risco. É o decreto que define, no art. 2º, o AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) como o documento emitido pelo CBPMESP certificando que, no ato da vistoria técnica, a edificação ou área de risco atende às exigências quanto às medidas de segurança contra incêndio, e o CLCB (Certificado de Licença do Corpo de Bombeiros) como o documento emitido após apresentação dos documentos comprobatórios.

O regulamento está estruturado por medidas de segurança contra incêndio, entre extintores, saídas de emergência, hidrantes, chuveiros automáticos, detecção e alarme, sinalização e brigada, aplicáveis conforme ocupação, altura, área, carga de incêndio e lotação, com o rito administrativo definido nas Instruções Técnicas do CBPMESP. Uma ressalva: validade do AVCB e limite de área para CLCB aparecem em sites de empresas, mas não foram confirmados no texto do decreto nem em Instrução Técnica.

ABNT: o que se aplica e o que não se aplica

Um ponto que evita erro na peça técnica: a ABNT NBR 15575 estabelece requisitos e critérios de desempenho "aplicáveis às edificações habitacionais". Como galpão é edificação não residencial, a norma de desempenho habitacional não incide sobre ele. Para fundações e proteção contra descargas atmosféricas citam-se, por nome e número, a ABNT NBR 6122 e a ABNT NBR 5419.

O que registrar na entrega (boa prática)

Os itens abaixo são prática de vistoria de imóvel logístico, não exigência legal federal isolada. Eles decorrem do dever de restituir no estado recebido (art. 23, III) e da boa prática contratual e de engenharia.

• Piso industrial: resistência e capacidade de carga, trincas, fissuras, desgaste, juntas de dilatação, umidade e nivelamento.
• Estrutura: pilares, vigas, terças e contraventamentos, com atenção a oxidação, corrosão e fixações.
• Cobertura: telhas, calhas, rufos, condutores, isolamento e sinais de infiltração.
• Docas e acessos: plataformas, niveladores, abrigos, baias e sinalização de manobra.
• Portões e portas: portões seccionados ou rolantes, portas corta-fogo e dispositivos de segurança.
• Instalações elétricas: quadros, cabeamento, iluminação, tomadas industriais e aterramento.
• Combate a incêndio: extintores, hidrantes, chuveiros automáticos, detecção, alarme e sinalização.
• Movimentação e armazenagem: estado de empilhadeiras, pontes-rolantes e estruturas porta-paletes.

Referências de campo ajudam a calibrar o que se mede. Formulários oficiais de prefeituras, como o da Prefeitura de São José dos Campos, indagam área construída, pé direito, existência de docas para caminhão e resistência do piso em toneladas por metro quadrado. Relatórios técnicos de fundos imobiliários logísticos documentam piso de alta resistência, pé direito livre e número de docas, o padrão que o mercado espera ver registrado.

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Perguntas frequentes

Por que o relatório de vistoria de entrega é essencial num galpão?

Porque o art. 23, III obriga o locatário a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal, e o art. 22, V garante a descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega. Sem registro de entrada, fica difícil provar o que era desgaste normal e o que foi dano.

Posso registrar benfeitorias feitas no galpão?

Sim. Pelo art. 35, as benfeitorias necessárias, ainda que não autorizadas, e as úteis autorizadas são indenizáveis e permitem o direito de retenção, salvo cláusula em contrário. Por isso vale documentar quais benfeitorias úteis foram autorizadas por escrito e em que estado estão.

A NR-11 e a NR-12 se aplicam ao galpão logístico?

Aplicam-se à operação, ou seja, à movimentação de cargas e ao uso de máquinas e equipamentos, não ao imóvel em si. A NR-11 limita o peso armazenado à capacidade do piso (11.3.1) e exige afastamento das estruturas laterais (11.3.3). A NR-12 exige áreas de circulação demarcadas e desobstruídas e piso resistente às cargas (12.2.1 e 12.2.4).

O galpão precisa de AVCB ou CLCB em São Paulo?

Em São Paulo, o Decreto Estadual 69.118/2024 institui o Regulamento de Segurança Contra Incêndios e define o AVCB, emitido pelo CBPMESP após vistoria técnica, e o CLCB, emitido após documentos comprobatórios. O enquadramento depende de ocupação, área, altura e carga de incêndio, conforme as Instruções Técnicas do CBPMESP.

A NBR 15575 se aplica ao galpão?

Não. A ABNT NBR 15575-1 estabelece requisitos de desempenho aplicáveis às edificações habitacionais, e galpão é edificação não residencial, então essa norma não incide sobre ele. Para fundações e SPDA citam-se, por nome e número, a NBR 6122 e a NBR 5419.

O que não é exigência legal federal na vistoria de galpão?

Registrar piso, estrutura, cobertura, docas, portões, instalações elétricas e combate a incêndio é boa prática de vistoria de imóvel logístico. Não há norma federal que imponha, isoladamente, cada um desses tópicos; eles decorrem da boa prática de engenharia e dos deveres contratuais de entrega e devolução.

Fontes consultadas

• Lei 8.245/1991 (texto compilado), Planalto: arts. 22, 23, 35, 36 e 51.
• NR-11, Transporte, Movimentação, Armazenagem e Manuseio de Materiais (gov.br): itens 11.1.3, 11.2.9, 11.2.10, 11.3.1 a 11.3.4 e Anexo I.
• NR-12, Segurança no Trabalho em Máquinas e Equipamentos (gov.br): itens 12.1.1 e 12.2.1 a 12.2.4.
• Decreto Estadual 69.118/2024, Regulamento de Segurança Contra Incêndios de São Paulo (ALESP): art. 2º.
• ABNT NBR 15575-1, Edificações habitacionais: Desempenho (referência de escopo; a norma completa é paga).
• Prefeitura de São José dos Campos (SP), formulário de cadastro de imóvel.
• Bertolini Sistemas de Armazenagem, material técnico sobre inspeção de estruturas porta-paletes.

Este artigo é informativo e não substitui orientação técnica ou jurídica para um contrato específico.