Imóvel alugado e condomínio: o que o inquilino paga e o que é do proprietário
A Lei do Inquilinato divide as despesas de condomínio entre ordinárias (inquilino) e extraordinárias (proprietário). Veja o que cada uma inclui, o caso da taxa de mudança e o que conferir no contrato.
Uma das primeiras dúvidas de quem aluga um apartamento em condomínio é: afinal, quem paga o quê? O boleto do condomínio chega todo mês, mas quando chega a cobrança de uma obra na fachada ou de um rateio extra, a confusão começa. A boa notícia: a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) organiza essa divisão de forma bastante clara, separando as despesas em ordinárias e extraordinárias. Este artigo explica a regra, os casos especiais e o que você deve conferir no contrato.
A regra geral: ordinárias são do inquilino, extraordinárias são do proprietário
Pela Lei 8.245/1991:
- Art. 23, XII: o locatário é obrigado a pagar as despesas ordinárias de condomínio;
- Art. 22, X: o locador é obrigado a pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
O próprio texto da lei define o que entra em cada grupo, e é lá que mora a resposta para a maioria das dúvidas práticas.
O que são despesas ordinárias (pagas pelo inquilino)
São as despesas necessárias à administração rotineira do condomínio. A lei lista, entre outras:
- salários e encargos trabalhistas dos empregados do condomínio;
- consumo de água, esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
- limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
- manutenção e conservação das instalações hidráulicas, elétricas, mecânicas e de segurança de uso comum, e dos equipamentos de esporte e lazer;
- manutenção de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
- pequenos reparos nas dependências e instalações de uso comum.
Além disso, o inquilino paga os consumos individuais do próprio apartamento: pela lei, cabe ao locatário pagar as despesas de telefone e de consumo de luz, gás, água e esgoto (art. 23, VIII).
O que são despesas extraordinárias (pagas pelo proprietário)
São aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção. A lei lista, entre outras:
- obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
- pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação e esquadrias externas;
- obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
- indenizações trabalhistas pela dispensa de empregados ocorridas antes do início da locação;
- instalação de equipamentos de segurança, incêndio, telefonia, intercomunicação, esporte e lazer;
- despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
- constituição de fundo de reserva.
Ou seja: aquela pintura da fachada ou a reforma da garagem são, em regra, conta do proprietário, não do inquilino.
Casos que geram dúvida
Rateio de saldo devedor e reposição do fundo de reserva
A lei tem uma proteção importante para o inquilino: os rateios de saldo devedor e a reposição do fundo de reserva entram nas despesas ordinárias, exceto quando se referem a período anterior ao início da locação. Em outras palavras: débito de condomínio que o proprietário deixou para trás não pode ser cobrado do inquilino que entrou depois.
Taxa de mudança
A taxa de mudança não tem previsão na Lei do Inquilinato: ela nasce do regulamento do condomínio, aprovado em assembleia. Como explicam administradoras de condomínio, se a convenção ou o regimento interno prevê a taxa e a obrigação do ocupante, o pagamento pode ser exigido, por isso o inquilino deve verificar o contrato de locação e as regras do condomínio antes da mudança. Muitos contratos de locação já preveem que a taxa de mudança é de responsabilidade do locatário.
Multas aplicadas pelo condomínio
Depende de quem cometeu a infração e do que dizem o regimento e o contrato. A lei obriga o locatário a cumprir integralmente a convenção do condomínio e os regulamentos internos (art. 23, X). Na prática, quando a multa nasce de uma infração do próprio inquilino (barulho, uso errado de área comum), a discussão sobre quem paga costuma ser resolvida pelo contrato, mais um motivo para ler o contrato antes de assinar.
Comprovação das despesas
A lei também protege o inquilino na outra ponta: ele só é obrigado a pagar as despesas ordinárias se forem comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a comprovação a qualquer momento (art. 23, §2º). Boleto com valor estranho? Peça a demonstração.
O contrato pode mudar essa divisão?
A divisão ordinárias/extraordinárias é o parâmetro legal. Na prática, contratos e convenções costumam regular pontos que a lei não detalha, como a taxa de mudança ou multas, e há cláusulas que distribuem custos de forma diferente do padrão. Por isso a recomendação vale para os dois lados: leia o contrato com atenção à cláusula de encargos e condomínio, e peça esclarecimento por escrito antes de assinar. Se uma cobrança parecer abusiva ou contrária à lei, procure orientação jurídica.
E a vistoria com isso?
A vistoria não resolve dúvida de condomínio, mas protege o que é do imóvel: o relatório de entrada documenta o estado do apartamento quando o inquilino recebeu as chaves, incluindo eventuais problemas na área privativa, e o de saída compara. Assim, na hora de devolver o imóvel, fica claro o que é desgaste do uso e o que é dano. Questão de condomínio é resolvida com contrato e convenção; questão de estado do imóvel, com vistoria.
Perguntas frequentes
O inquilino paga a taxa de condomínio inteira?
Sim, as despesas ordinárias de condomínio são do locatário (art. 23, XII). O que é classificado como despesa extraordinária (obras de estrutura, pintura de fachada, fundo de reserva etc.) é do proprietário (art. 22, X).
Quem paga a taxa de mudança?
A taxa de mudança não está na Lei do Inquilinato; ela vem do regulamento do condomínio. Se a convenção/regimento prevê a taxa e a obrigação do ocupante, o pagamento pode ser exigido, confira o contrato de locação e as regras do prédio.
Inquilino pode ser cobrado por débito de condomínio anterior à locação?
Não pela regra da Lei do Inquilinato: os rateios de saldo devedor e a reposição do fundo de reserva entram nas ordinárias apenas quando não se referem a período anterior ao início da locação (art. 23, §1º).
O condomínio pode cobrar obra da fachada do inquilino?
Não é a regra: pintura de fachadas e obras de estrutura são despesas extraordinárias, de responsabilidade do locador. Confira sempre a classificação feita pelo condomínio e o que diz o contrato.
Fontes consultadas
Este artigo tem caráter informativo e foi produzido com base nas fontes abaixo; não substitui orientação jurídica profissional.