Inquilino não devolve as chaves: o que a vistoria e o contrato permitem fazer

O contrato venceu, o inquilino saiu, mas as chaves não voltaram. É uma das situações mais confusas da locação, porque não se encaixa em nenhuma das respostas prontas. Não é falta de pagamento, não é dano ao imóvel e não é simples inadimplência de aluguel. É não restituição do imóvel, e aí a lei trabalha com outro conjunto de regras.

Este artigo organiza o que a Lei 8.245/1991 e o Código Civil determinam em cada cenário, quais prazos existem e o papel da vistoria de saída na hora de cobrar o período em que o imóvel ficou retido.

Primeiro, o nome certo da situação

Vale desfazer uma confusão de vocabulário. A expressão "denúncia vazia" é usada no mercado, mas não aparece na Lei 8.245/1991 nem no Código Civil: é jargão. O que existe é o regime de cada tipo de contrato, e ele muda conforme o prazo ajustado por escrito.

E há outra distinção importante: atraso na entrega das chaves não é falta de pagamento. As hipóteses de desfazimento da locação por inadimplemento estão no art. 9º (mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento do aluguel e encargos e reparações urgentes determinadas pelo Poder Público). Retenção de chaves é outra coisa: é descumprimento do dever de restituir.

Qual é o dever do inquilino ao fim do contrato

O art. 23, III obriga o locatário a "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal". O mesmo dever aparece no Código Civil, no art. 569, IV, que fala em restituir a coisa, finda a locação, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

E o art. 23, IX garante ao locador o direito de vistoriar, mediante combinação prévia de dia e hora. Ou seja, a lei não prevê um prazo separado para "entrega das chaves": ela fala em devolver o imóvel. O que se fixa é a data de término do contrato, e o procedimento de entrega, que é onde o contrato deveria ser claro.

Os prazos que a lei fixa

• Contrato escrito de 30 meses ou mais (art. 46): a resolução ocorre ao fim do prazo, independentemente de notificação. Se o locatário permanecer por mais de trinta dias sem oposição, presume-se prorrogação por prazo indeterminado, e o locador pode denunciar a qualquer tempo, com trinta dias para desocupação.
• Contrato inferior a 30 meses (art. 47): a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e a retomada só é possível nas hipóteses listadas no próprio artigo, incluindo as do art. 9º, uso próprio e vigência ininterrupta acima de cinco anos.
• Denúncia pelo locatário em prazo indeterminado (art. 6º): exige aviso escrito com antecedência mínima de trinta dias. Sem o aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos.
• Devolução antecipada pelo locatário (art. 4º): possível mediante multa proporcional ao período de cumprimento do contrato, dispensada se a devolução decorrer de transferência pelo empregador, com notificação escrita de no mínimo trinta dias de antecedência.
• Prazo indeterminado (art. 57): o locador pode denunciar por escrito, concedendo trinta dias para a desocupação.

O que acontece quando o inquilino é notificado e não sai

Aqui entra a regra que sustenta a cobrança. O art. 575 do Código Civil determina que, notificado o locatário, se ele não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, ainda que proveniente de caso fortuito. O parágrafo único permite ao juiz reduzir o valor arbitrado se for manifestamente excessivo, "tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade".

Para o locador, isso significa que o período de retenção pode ser cobrado com base em aluguel arbitrado, desde que notificação e retenção estejam documentadas. E, na mesma linha, o art. 574 do Código Civil trata da prorrogação presumida quando o locatário continua na posse sem oposição do locador.

Do lado dos frutos e rendimentos do imóvel, o Código Civil diferencia a posse de boa-fé da de má-fé: o possuidor de boa-fé tem direito aos frutos percebidos enquanto ela durar (art. 1.214), enquanto o de má-fé responde por todos os frutos colhidos e percebidos, e pelos que deixou de perceber por sua culpa, desde que se constituiu de má-fé (art. 1.216).

Ação: seja qual for o motivo, é despejo

Um ponto que evita erro de petição: o art. 5º da Lei 8.245/1991 determina que, seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. A única ressalva é a desapropriação, com a imissão do expropriante na posse.

Sobre os prazos processuais:

• Julgada procedente a ação, o mandado de despejo concede trinta dias para a desocupação voluntária (art. 63).
• Esse prazo cai para quinze dias quando, entre a citação e a sentença de primeira instância, decorrerem mais de quatro meses, ou quando o despejo for decretado com base nos incisos II e III do art. 9º ou no § 2º do art. 46.
• Findo o prazo, o despejo é efetuado, se necessário com emprego de força, inclusive arrombamento; móveis e utensílios são entregues a depositário se não forem retirados (art. 65).
• Há hipótese de liminar de desocupação em quinze dias, independentemente de audiência da parte contrária e com caução equivalente a três meses de aluguel, nos fundamentos taxativos do § 1º do art. 59.

Garantia cobre o período de atraso

Um dispositivo que muda a conta: o art. 39 determina que, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado. Ou seja, caução, fiança e seguro-fiança continuam respondendo enquanto o imóvel não voltar para o locador.

E o rol do art. 37 continua sendo limitado: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, sendo vedada mais de uma no mesmo contrato. A caução em dinheiro não pode passar de três meses de aluguel (art. 38, § 2º).

Por que a vistoria de saída é o que sustenta a cobrança

Sem registro, a discussão sobre o estado do imóvel e sobre o momento da devolução fica sem prova. A vistoria de saída se apoia em dois dispositivos: o art. 23, III (restituir no estado em que recebeu) e o art. 23, IX (permitir a vistoria com combinação prévia), em comparação com o art. 22, V, que garante a descrição minuciosa do estado na entrega.

Na prática, três registros resolvem a maior parte dos casos de chaves retidas:

• notificação escrita ao locatário marcando dia e hora da vistoria de saída, com comprovante de envio;
• vistoria realizada na data marcada, com descrição por ambiente, fotos datadas e assinatura de quem compareceu;
• documento de devolução das chaves com data, assinaturas e, se houver, ressalva expressa sobre valores pendentes.

Esse conjunto evita a discussão que mais aparece em juízo: a de que o locador cobra período em que o imóvel já havia sido devolvido, ou de que o imóvel foi entregue em condição diferente daquela registrada na entrada.

Como a imobiliária pode organizar o processo

Três rotinas reduzem o problema a quase zero. Primeiro, cláusula de entrega de chaves com procedimento, local e horário definidos. Segundo, vistoria de saída agendada com antecedência e notificação formal, não por mensagem solta. Terceiro, comparação entre vistoria de entrada e de saída no mesmo dia, com o registro pronto para envio ao proprietário.

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Perguntas frequentes

O inquilino pode ser cobrado por aluguel depois do fim do contrato?

Sim. O art. 575 do Código Civil prevê que, notificado o locatário, ele pagará, enquanto tiver o imóvel em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que o imóvel sofrer, ainda que por caso fortuito. O juiz pode reduzir o valor se for manifestamente excessivo, considerando o caráter de penalidade.

Qual ação o proprietário deve usar para reaver o imóvel?

A ação de despejo, qualquer que seja o fundamento do término da locação, conforme o art. 5º da Lei 8.245/1991, ressalvada apenas a hipótese de desapropriação com imissão do expropriante na posse.

Quanto tempo o inquilino tem para desocupar depois da sentença?

O mandado de despejo fixa trinta dias para a desocupação voluntária (art. 63). O prazo cai para quinze dias se entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses, ou se o despejo se fundar nos incisos II e III do art. 9º ou no § 2º do art. 46.

A fiança continua valendo se o inquilino fica no imóvel depois do prazo?

Pelo art. 39, salvo disposição contratual em contrário, qualquer garantia da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado. Em prorrogação com fiança ajustada por prazo certo, o art. 40 permite ao locador exigir nova garantia, com prazo de trinta dias sob pena de desfazimento da locação.

Existe prazo legal para a entrega das chaves?

Não há dispositivo com prazo próprio para "entrega de chaves" na Lei 8.245/1991: a lei trata do dever de restituir o imóvel, no art. 23, III, e da vistoria com combinação prévia de dia e hora, no art. 23, IX. O prazo de devolução decorre do término do contrato e do que estiver ajustado.

Como provar que o imóvel não foi devolvido?

Com notificação escrita marcando a vistoria de saída e comprovante de envio, registro da vistoria na data marcada e documento de devolução das chaves. O art. 23, IX pressupõe combinação prévia de dia e hora, e é essa combinação documentada que sustenta a cobrança do período de retenção.

Fontes consultadas

• Lei 8.245/1991 (texto compilado), Planalto: arts. 4º, 5º, 6º, 9º, 23, 37, 38, 39, 40, 46, 47, 56, 57, 59 e 63.
• Código Civil (texto compilado), Planalto: arts. 569, 574, 575, 1.214 e 1.216.

Este artigo é informativo e não substitui orientação jurídica para um caso concreto.