Inventário e herança: como a vistoria documenta o imóvel antes da partilha

Inventário é um processo de inventário de bens, mas na prática é também um processo de convivência: herdeiros que precisam concordar sobre o valor de um imóvel que, muitas vezes, está alugado, fechado ou ocupado por um deles. E quando o imóvel chega à partilha sem retrato técnico, a discussão sobre conservação costuma virar disputa sobre quem deixou deteriorar.

Este artigo organiza o que o processo exige do inventariante, os prazos, como o imóvel é descrito e avaliado e onde a vistoria técnica entra nesse fluxo, deixando claro o que é exigência legal e o que é boa prática.

Inventário judicial ou escritura pública

O ponto de partida é o art. 610 do Código de Processo Civil: havendo testamento ou interessado incapaz, o inventário é judicial. Se todos forem capazes e concordes, o inventário e a partilha podem ser feitos por escritura pública.

Nos prazos, o art. 611 determina que o processo de inventário e partilha deve ser instaurado dentro de dois meses, contados da abertura da sucessão, e ultimado nos doze meses subsequentes, podendo o juiz prorrogar esses prazos. O requerimento incumbe a quem estiver na posse e administração do espólio e é instruído com a certidão de óbito (art. 615).

Vale lembrar o marco da sucessão: pelo art. 1.784 do Código Civil, aberta a sucessão, a herança transmite-se desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários. E o art. 1.791 define que a herança é deferida como um todo unitário, com o direito dos co-herdeiros, até a partilha, indivisível e regido pelas normas do condomínio.

O que o inventariante é obrigado a fazer

O inventariante é nomeado pelo juiz na ordem legal do art. 617 e presta compromisso em cinco dias. Depois disso, o art. 618 lista o que incumbe a ele, e dois itens importam para o imóvel:

• Inciso II: administrar o espólio, velando pelos bens "com a mesma diligência que teria se seus fossem".
• Inciso III: prestar as primeiras e as últimas declarações.

Nas primeiras declarações, no prazo de vinte dias contados do compromisso, o art. 620 exige a relação completa e individualizada de todos os bens do espólio, descrevendo os imóveis com local, extensão da área, limites, confrontações, benfeitorias, origem dos títulos, números das matrículas e ônus que os gravam, além do valor corrente de cada bem.

Tem também uma consequência direta para quem assume o papel: pelo art. 622, III, o inventariante pode ser removido se, por sua culpa, bens do espólio se deteriorarem, forem dilapidados ou sofrerem dano. É aí que um registro do estado do imóvel na abertura do inventário passa a ter valor prático para quem administra.

Como o imóvel é avaliado no processo

Findo o prazo de impugnação, o art. 630 prevê que o juiz nomeie perito para avaliar os bens do espólio, se não houver na comarca avaliador judicial. É a avaliação que define o valor com o qual o bem entra na partilha.

E o valor importa em impostos. Em São Paulo, a Lei 10.705/2000 determina, no art. 9º, que a base de cálculo do ITCMD é o valor venal do bem transmitido, entendido como valor de mercado na data da abertura da sucessão. O art. 13 estabelece que, no caso de imóvel, a base de cálculo não será inferior ao valor fixado para o IPTU nem ao valor declarado para o ITR. E o art. 21 fixa multa de 10% do imposto quando o inventário não for requerido em 60 dias da abertura da sucessão, elevada a 20% se o atraso exceder 180 dias.

Onde a vistoria entra (e o que ela não faz)

Aqui, honestidade é necessária: não existe lei federal que exija vistoria técnica do imóvel para instruir inventário. O que a lei exige é descrição e valor corrente do bem (art. 620, IV), dever de administrar com diligência (art. 618, II e art. 1.991 do Código Civil) e responsabilidade pela deterioração por culpa (art. 622, III).

A vistoria técnica entra como boa prática probatória, com quatro funções concretas:

• documentar o estado de conservação do imóvel na abertura do inventário, distinguindo desgaste natural, dano e melhoria;
• subsidiar a descrição do bem exigida no art. 620, com registro por ambiente, instalações e benfeitorias;
• servir de base para conversa com o perito na avaliação do art. 630, sem substituí-la;
• proteger o inventariante que assume a administração, mostrando o que existia quando ele passou a zelar pelo bem.

Para quem precisa de avaliação de valor de mercado, o trabalho é outro: a série ABNT NBR 14653 (Avaliação de bens) trata de procedimentos gerais, imóveis urbanos e imóveis rurais. São escopos diferentes e é útil não confundir os dois: a vistoria documenta estado e composição do imóvel; a avaliação apura valor.

Imóvel alugado em inventário: o ponto mais comum de conflito

Boa parte dos imóveis em inventário está alugada, e isso cria obrigações específicas. Se a locação tem contrato escrito com prazo igual ou superior a trinta meses, o art. 46 da Lei 8.245/1991 define que a resolução ocorre ao fim do prazo, e a permanência por mais de trinta dias sem oposição presume prorrogação por prazo indeterminado, com direito de denúncia a qualquer tempo e trinta dias para desocupação. Se o prazo é inferior a trinta meses, a prorrogação é automática por prazo indeterminado (art. 47).

Nesse cenário, a vistoria de entrada do inquilino passa a ser documento do espólio. É ela que permite comparar estado na entrega e na devolução, e é a partir dela que se discute dano, benfeitoria e valor de reparo. Herdeiro que assume a administração sem esse documento começa a gestão sem linha de base.

Partilha e registro

O art. 2.013 do Código Civil garante ao herdeiro o direito de requerer a partilha, ainda que o testador o proíba, e herdeiros capazes podem fazer partilha amigável por escritura pública, termo nos autos ou escrito particular homologado pelo juiz.

Na ponta do registro, a Lei 6.015/1973 determina no art. 167, I, o registro, entre outros, das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas adjudicarem bens de raiz em pagamento de dívidas da herança (item 24) e dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento, quando não houver partilha (item 25). Sem esse passo, a titularidade do imóvel não se atualiza na matrícula.

Como organizar a documentação do imóvel

Um dossiê simples resolve a maior parte das discussões entre herdeiros:

• matrícula atualizada e certidão de ônus, para conferir gravames e dados de identificação;
• registro fotográfico datado do estado de conservação, por ambiente;
• lista de benfeitorias existentes e de obras recentes, com nota fiscal quando houver;
• contrato de locação vigente, com as vistorias de entrada e de saída anteriores;
• comprovantes de impostos e despesas condominiais, úteis na apuração do que o espólio deve e do que deve receber;
• cronograma com o prazo de dois meses para instaurar o inventário e o marco de 60 dias que muda a multa do ITCMD em São Paulo.

Manter esse material organizado e comparável entre imóveis é o que permite tratar cada bem do espólio com o mesmo critério, o que reduz atrito entre herdeiros e facilita a conversa com o advogado. É a mesma lógica de padronização que a operação de vistoria usa em campo: registro por ambiente, evidência datada e histórico consultável, que é o que o TRILHA Start entrega em conta gratuita.

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Perguntas frequentes

A lei exige vistoria do imóvel para fazer inventário?

Não. Não foi localizada exigência de vistoria técnica em lei federal. O que o Código de Processo Civil exige é a descrição completa e individualizada dos imóveis, com especificações e valor corrente (art. 620, IV), e o Código Civil impõe ao inventariante administrar o espólio com diligência (art. 1.991). A vistoria é boa prática probatória.

Qual é o prazo para abrir o inventário?

O art. 611 do CPC determina a instauração em até dois meses da abertura da sucessão, com conclusão nos doze meses seguintes, admitida prorrogação pelo juiz. Em São Paulo, a Lei 10.705/2000 prevê multa de 10% do ITCMD quando o inventário não for requerido em 60 dias, elevada a 20% se o atraso exceder 180 dias.

O que o inventariante precisa informar sobre o imóvel?

Pelo art. 620, IV, a relação completa e individualizada dos bens, com a descrição dos imóveis incluindo local, extensão da área, limites, confrontações, benfeitorias, origem dos títulos, números das matrículas e ônus, além do valor corrente de cada bem.

Quem responde se o imóvel do espólio se deteriorar?

O inventariante pode ser removido se, por sua culpa, bens do espólio se deteriorarem, forem dilapidados ou sofrerem dano, conforme o art. 622, III do CPC. É por isso que registrar o estado do bem na abertura do inventário protege quem assume a administração.

Como o imóvel entra na partilha em termos de valor?

Pelo art. 630 do CPC, o juiz nomeia perito para avaliar os bens, se não houver avaliador judicial na comarca. Em São Paulo, o ITCMD usa como base o valor de mercado na data da abertura da sucessão, não inferior ao valor do IPTU ou ao declarado para o ITR, conforme os arts. 9º e 13 da Lei 10.705/2000.

Imóvel alugado pode ficar alugado durante o inventário?

Sim, a locação segue as regras contratuais e legais. Pelo art. 46 da Lei 8.245/1991, o contrato escrito com prazo igual ou superior a trinta meses se resolve ao fim do prazo, e a prorrogação por prazo indeterminado permite a denúncia com trinta dias para desocupação. O que se recomenda é manter a vistoria de entrada do inquilino no dossiê do espólio.

Fontes consultadas

• Lei 13.105/2015, CPC (texto compilado), Planalto: arts. 610, 611, 615, 617, 618, 620, 622 e 630.
• Código Civil (texto compilado), Planalto: arts. 1.784, 1.791, 1.991 e 2.013.
• Lei 6.015/1973, Registros Públicos (texto compilado), Planalto: art. 167, I, itens 24 e 25.
• Lei Estadual de São Paulo 10.705/2000: arts. 9º, 13 e 21 (ITCMD).
• Lei 8.245/1991 (texto compilado), Planalto: arts. 46 e 47.

Este artigo é informativo e não substitui orientação jurídica ou contábil. A legislação do ITCMD varia por estado.