Calendário de manutenções obrigatórias do condomínio: o que vence e o que documentar

Quem assume como síndico herda prazos que não estão no mesmo lugar: alguns vêm do Código Civil, outros de norma estadual de segurança contra incêndio, de lei municipal ou de norma técnica. O problema aparece quando o prazo vence, o fiscal chega e o condomínio não tem o comprovante.

Este artigo organiza o calendário por item, separa o que é exigência legal do que depende de projeto técnico e indica o que arquivar.

O que o Código Civil já obriga o síndico a fazer

O art. 1.347 define que a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. O art. 1.348 lista as competências: cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia (inciso IV), diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores (inciso V) e realizar o seguro da edificação (inciso IX).

O art. 1.346 define que é obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. E há consequência: o art. 1.349 permite que a assembleia, especialmente convocada, destitua por maioria absoluta de seus membros o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio.

Segurança contra incêndio: AVCB e CLCB

No Estado de São Paulo, o Decreto Estadual nº 69.118, de 9 de dezembro de 2024, instituiu o Regulamento de Segurança Contra Incêndios das edificações e áreas de risco. O AVCB é definido como o documento emitido pelo CBPMESP certificando que, no ato da vistoria técnica, a edificação ou área de risco atende às exigências quanto às medidas de segurança contra incêndio. O CLCB, por sua vez, é emitido após a apresentação dos documentos comprobatórios, certificando o atendimento dessas mesmas exigências.

A responsabilidade pela manutenção é do proprietário ou usuário, que deve, conforme o art. 15, II, realizar manutenção e testes periódicos das medidas de segurança contra incêndio, atendendo às normas técnicas referenciadas nas Instruções Técnicas, com emissão de relatórios comprobatórios. O decreto não fixa prazo numérico para essa rotina: a periodicidade vem das normas citadas nas Instruções Técnicas. E o art. 13 diz que o CBPMESP verifica de forma visual e por amostragem, não se responsabilizando pela instalação, inspeção, teste, manutenção ou utilização indevida das medidas.

Sobre validade, o parágrafo único do decreto define que a licença do Corpo de Bombeiros tem prazo pré-determinado, conforme regras em Instrução Técnica do CBPMESP. A IT nº 01/2025, atualizada pela Portaria CCB-004/800/2025, trata do assunto no item 6.6: as licenças têm prazo de vigência conforme o Anexo K. Na tabela do Anexo K, o Grupo A (Residencial), linha A-1 Habitação unifamiliar, tem vigência de 3 (três) anos. E o item 6.6.1.4 prevê que o AVCB tenha a validade estendida em 1 (um) ano além do prazo do Anexo K, desde que sejam anexados, no protocolo de vistoria, documentos vigentes como o atestado de credenciamento em Organismo de Cooperação Mútua (OCM) emitido pelo CBPMESP, ou certificado ISO 14.001 ou norma similar.

Uma ressalva importante: as linhas A-2 (Habitação multifamiliar) e A-3 (Habitação coletiva) aparecem agrupadas no Grupo A e não foi possível transcrever um prazo próprio para elas. Vale conferir o Anexo K vigente.

Elevadores: inspeção anual e manutenção mensal

No Município de São Paulo, a Lei nº 10.348, de 4 de setembro de 1987, rege a instalação e o funcionamento de elevadores e outros aparelhos de transporte. O art. 9º determina que será obrigatória a inspeção anual rigorosa dos aparelhos de transporte, a cargo do responsável pela conservação, que deverá expedir o Relatório de Inspeção Anual, assinado pelo engenheiro. Pelo parágrafo único, esse relatório deverá ser fornecido anualmente pelo proprietário do aparelho de transporte à Prefeitura. O art. 11 exige que a instalação, o funcionamento e a conservação obedeçam às normas pertinentes da ABNT adotadas oficialmente pela Prefeitura.

A Prefeitura de São Paulo informa que todos os aparelhos são obrigados a passar por inspeção anual e obter o Relatório de Inspeção Anual (RIA), e destaca a manutenção periódica pelo menos uma vez por mês. Para funcionamento regular, são exigidos o Alvará de Instalação e o Alvará de Funcionamento. Se o RIA não é enviado no prazo de um ano, o Contru notifica e dá mais 30 dias, prorrogáveis por mais 30, para que o condômino cobre da empresa a emissão; se o descumprimento persistir, o alvará é cancelado e os elevadores, interditados.

As normas citadas nesse contexto são a ABNT NBR NM 207 e a ABNT NBR NM 313.

Caixa d'água: higienização a cada seis meses

O Ministério da Saúde orienta que a higienização dos reservatórios de água seja realizada a cada 6 meses ou na ocorrência de acidentes que possam contaminar a água, tais como queda de animais, sujeira ou enchentes. A base localizada nesta pesquisa é essa orientação de órgão federal de saúde: o dispositivo normativo que fixe a periodicidade de limpeza de reservatórios prediais não foi localizado.

Gás e para-raios: o que depende de norma técnica

Para as redes de distribuição interna de gases combustíveis, a norma ABNT aplicável é a ABNT NBR 15526. Para proteção contra descargas atmosféricas (SPDA), a norma é a ABNT NBR 5419, e a própria NBR 15526 remete a ela ao tratar da relação da tubulação de gás com o SPDA. O Decreto Estadual 69.118/2024 exige, nas tabelas de medidas de segurança contra incêndio, que as instalações elétricas, o SPDA e o controle das fontes de ignição estejam em conformidade com as normas técnicas oficiais.

Não foi localizada fonte oficial com prazo fixo de inspeção de instalações de gás em condomínio. Nesse caso, a periodicidade precisa ser definida com profissional habilitado, com base na norma e no projeto da edificação.

Inspeção predial e gestão da manutenção

Duas normas ABNT organizam o sistema: a ABNT NBR 16747 trata da inspeção predial, com diretrizes, conceitos, terminologia e procedimento, e a ABNT NBR 5674 trata dos requisitos para o sistema de gestão de manutenção de edificações. Na rotina do síndico, a inspeção predial identifica o que precisa de intervenção e o sistema de gestão define o que é feito, quando, por quem e com qual registro.

Calendário prático: o que vence e o que guardar

• Mensal: manutenção periódica dos elevadores, conforme orientação da Prefeitura de São Paulo.
• Anual: inspeção rigorosa dos aparelhos de transporte, com emissão do Relatório de Inspeção Anual assinado por engenheiro, enviado à Prefeitura (Lei Municipal SP 10.348/1987, art. 9º).
• 6 meses: higienização dos reservatórios de água (orientação do Ministério da Saúde).
• 3 anos, no Estado de São Paulo: vigência do AVCB ou CLCB do Grupo A, linha A-1, conforme o Anexo K da IT 01/2025, com possibilidade de extensão de 1 ano nas condições do item 6.6.1.4.
• Periódico, sem prazo fixo no decreto: manutenção e testes das medidas de segurança contra incêndio, com relatórios comprobatórios (Decreto Estadual 69.118/2024, art. 15, II).
• Conforme projeto e norma: gás (ABNT NBR 15526) e SPDA (ABNT NBR 5419), com periodicidade definida por profissional habilitado.

Documentação a arquivar: relatórios comprobatórios das manutenções e testes, ART ou RRT dos serviços que exigem profissional habilitado, protocolo e envio do RIA, licença do Corpo de Bombeiros com o prazo de vigência, comprovantes de higienização da caixa d'água e o comprovante do seguro da edificação exigido pelo art. 1.346 do Código Civil.

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Perguntas frequentes

Qual é a validade do AVCB de um condomínio residencial em São Paulo?

Pelo Anexo K da IT 01/2025, atualizada pela Portaria CCB-004/800/2025, o Grupo A (Residencial), linha A-1 Habitação unifamiliar, tem vigência de 3 (três) anos. O AVCB pode ter a validade estendida em 1 (um) ano nas condições do item 6.6.1.4.

Quem é responsável pela manutenção das medidas de segurança contra incêndio?

O proprietário ou usuário, a qualquer título, conforme o art. 15, II, do Decreto Estadual 69.118/2024, com a devida emissão de relatórios comprobatórios. O CBPMESP verifica por amostragem e não se responsabiliza pela instalação, manutenção ou utilização das medidas (art. 13).

Com que frequência o elevador do condomínio deve ser inspecionado?

A Lei Municipal de São Paulo 10.348/1987, art. 9º, exige inspeção anual rigorosa, com emissão do Relatório de Inspeção Anual a ser fornecido anualmente à Prefeitura. A Prefeitura informa ainda manutenção periódica pelo menos uma vez por mês.

De quanto em quanto tempo a caixa d'água deve ser limpa?

A orientação do Ministério da Saúde é a cada 6 (seis) meses, ou após acidentes que possam contaminar a água, como queda de animais, sujeira ou enchentes.

Qual norma orienta a inspeção do para-raios e das instalações de gás?

A ABNT NBR 5419 trata da proteção contra descargas atmosféricas (SPDA) e a ABNT NBR 15526 trata das redes de distribuição interna de gases combustíveis. Para essas duas frentes não foi localizado prazo fixo em norma oficial: a periodicidade deve ser definida com profissional habilitado, com base na norma e no projeto.

Fontes consultadas

• Código Civil (texto compilado), Planalto: arts. 1.346, 1.347, 1.348 e 1.349.
• Decreto Estadual SP nº 69.118/2024: definições de AVCB e CLCB, art. 13 e art. 15, II.
• Instrução Técnica nº 01/2025 do CBPMESP, item 6.6 e Anexo K: prazos de vigência das licenças.
• Lei Municipal SP nº 10.348/1987: arts. 1º, 9º e 11.
• Como obter licença para elevadores na cidade de São Paulo, Prefeitura de SP: inspeção anual, RIA e manutenção mensal.
• Notícia da Prefeitura de SP sobre RIA e alvarás de elevadores: prazos de notificação e interdição.
• Ministério da Saúde: periodicidade de higienização de reservatórios de água.
• ABNT NBR 15526 e remissão à ABNT NBR 5419: rede de distribuição interna de gases e SPDA.
• Referências ABNT NBR 16747 e ABNT NBR 5674: inspeção predial e gestão da manutenção.

Este artigo é informativo e não substitui orientação técnica ou jurídica para um caso concreto.