Boas práticas de vistorias

Pet no imóvel alugado: o que é desgaste normal, o que é dano e como o relatório decide a discussão

Animal em imóvel alugado rende mais conflito do que deveria. Veja o que a lei considera desgaste normal, o que é dano, o que a convenção pode exigir e como o relatório de vistoria resolve.

9 min de leitura
Por Kamila Matsumoto
Pet no imóvel alugado: o que é desgaste normal, o que é dano e como o relatório decide a discussão

Quem mora de aluguel com animal de estimação conhece a cena: na saída, aparece a cobrança de pintura, de rodapé, de piso e até de uma reforma inteira em nome do pet. Do outro lado, o proprietário já viveu a experiência de receber o imóvel com cheiro de urina e marcas de unha na porta. A conversa quase nunca é sobre a lei, porque a lei tem um critério curto e o que falta é registro. Este artigo mostra o que a legislação define, o que o condomínio pode exigir e como o relatório de vistoria resolve a maior parte das discussões.

A regra que decide: uso normal versus dano

No meio de 1.500 dispositivos, a Lei 8.245/1991 trata do assunto em uma frase. O locatário é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal. E complete com outra obrigação, que é o outro lado da balança: realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. Animal de estimação entra nessa lista, porque faz parte da casa.

O problema é que a lei não define o que é uso normal. Não existe grau, prazo ou percentual: o julgamento é sempre comparativo, entre o estado na entrada e o estado na saída. É por isso que a descrição minuciosa prevista no art. 22, V, que o locador deve fornecer ao locatário quando solicitado, com referência expressa aos defeitos existentes, vale tanto. Sem o retrato da entrada, ninguém tem com o que comparar, e a discussão vira opinião.

O que costuma ser desgaste e o que costuma ser dano

Não existe tabela legal, mas a lógica da comparação ajuda a antecipar a conversa:

  • Desgaste natural: marcas leves de uso no piso, pequenos riscos em rodapé, tinta com brilho alterado em passagem, porta com marcas superficiais de limpeza, tela de proteção instalada e retirada sem deixar furo aparente.
  • Dano atribuível ao morador: urina em piso de madeira com mancha e odor persistente, mordidas em batente e porta, arranhões profundos, rasgo em tela mosquiteira, carpete manchado em área delimitada, grama ou jardim destruído.
  • Dano em área comum: dejeto não recolhido, estrago em vaso, porta de elevador riscada, atrito em porta de vidro. Aí a cobrança sai do contrato de locação e passa a ser do condomínio.

A distinção não é capricho: o que é uso normal fica com o locador, e o que é dano comprovado é cobrado de quem causou. O que define em qual grupo cada caso cai é o registro.

O condomínio pode proibir pet?

Depende da convenção, e a resposta mudou de mão depois de 2019. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.783.076/DF, em 14 de maio de 2019, pela Terceira Turma e por unanimidade, decidiu que é ilegítima a restrição genérica contida em convenção condominial que proíbe a criação e a guarda de animais de quaisquer espécies em unidades autônomas.

O raciocínio do tribunal tem uma parte que interessa muito a quem vive esse conflito: a decisão foi tomada porque o condomínio não demonstrou nenhum fato concreto capaz de comprovar que o animal provocava prejuízo à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores. E o acórdão deixa claro que ganhar a ação não libera o tutor: ele continua obrigado a preservar a incolumidade dos demais condôminos, manter as condições de salubridade e impedir atos de perturbação.

Na prática, isso se desdobra em três cenários:

  • Convenção omissa sobre animais: é possível criar e guardar o animal na unidade, respeitando os deveres gerais de convivência.
  • Convenção que proíbe animais que causem incômodo aos demais: a norma não é, de plano, ilegal.
  • Convenção que proíbe animais de quaisquer espécies: a restrição pode ser considerada desarrazoada, e o caminho é provar (ou não) o incômodo concreto.

Essas regras privadas valem para o inquilino, porque a lei de locações obriga o locatário a cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos. E a base da convivência está no Código Civil: o condômino não pode usar sua parte de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais, sob pena de multa prevista na convenção, que não pode ser superior a cinco vezes o valor da contribuição mensal. A lei de condomínios de 1964 segue a mesma direção, ao condicionar o uso da unidade às normas de boa vizinhança e proibir dano ou incômodo no uso das partes comuns.

Vale registrar dois detalhes que costumam confundir. Primeiro: não existe lei federal específica sobre animais em condomínios. Quem define o que pode é a convenção e o regimento interno, além do Código Civil e da jurisprudência. Segundo: lei municipal não serve para liberar ou proibir, porque a matéria é de Direito Civil, competência da União. É o que noticiou a imprensa jurídica a respeito do julgamento, pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo, que declarou inconstitucional uma lei municipal de Jundiaí sobre a circulação de animais domésticos em áreas comuns. E existe uma discussão em curso no Congresso: a Comissão de Meio Ambiente da Câmara dos Deputados aprovou, em agosto de 2026, um projeto que altera o Código Civil para garantir a circulação de animais domésticos em áreas comuns, mas o texto ainda precisa passar pelas duas Casas antes de virar lei.

Quem paga o prejuízo que o animal causa

O Código Civil responsabiliza o dono ou detentor do animal pelos danos que ele causar, salvo se provar culpa da vítima ou força maior. Somado à regra geral de que quem causa dano por ato ilícito é obrigado a reparar, o resultado é direto: estrago causado pelo animal em área comum, em imóvel de vizinho ou no imóvel alugado é responsabilidade de quem responde por ele. No contrato de locação, o locatário também responde pelas reparações dos danos verificados no imóvel ou nas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.

Checklist para quem vai alugar com pet

  • Informe no contrato que você tem animal, com a quantidade e o porte. Acordo registrado evita discussão depois.
  • Confirme o que a convenção e o regimento do prédio dizem, e peça o texto ao locador ou à administradora.
  • Registre no ato da vistoria de entrada qualquer marca anterior no piso, batente, porta e rodapé.
  • Fotografe o imóvel completo no dia da entrada, inclusive os pontos mais gastos.
  • Se instalar tela de proteção, combine por escrito e combine a retirada sem dano. Benfeitoria útil autorizada é indenizável pela lei; sem autorização, a conversa muda.
  • Mantenha o comprovante de vacinação e os cuidados do animal: em caso de conflito, é evidência de uso responsável.

Como o relatório de vistoria decide a discussão na saída

Quando a cobrança chega, o que resolve não é argumento, é comparação. Um relatório de vistoria de saída feito item a item, por ambiente, com fotos datadas e assinatura das partes, mostra se a marca no piso é a mesma da entrada e se o cheiro é novo. Se o problema já existia, a cobrança cai. Se o dano é comprovadamente posterior, a negociação fica transparente e rápida, o que costuma interessar ao proprietário tanto quanto ao inquilino.

Vale lembrar ainda que o inquilino tem direito de exigir a descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, caso solicite, e que o locador tem o direito de vistoriar o imóvel durante a locação, com dia e hora combinados. Os dois dispositivos são a base legal do relatório de vistoria de entrada e de saída, mesmo em um contrato onde o pet nunca apareceu por escrito.

Perguntas frequentes

O inquilino tem que devolver o imóvel exatamente como recebeu, mesmo com desgaste de uso?

Não. A lei manda restituir o imóvel no estado em que foi recebido, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Não existe definição legal de grau, prazo ou percentual do que seja uso normal: a avaliação é feita caso a caso, comparando o estado na entrada e na saída.

Como provar o que é desgaste e o que é dano?

O caminho está na própria lei de locações: a descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, que o locador deve fornecer se o locatário pedir, e a vistoria que o locatário deve permitir, com dia e hora combinados. Na prática, o confronto entre o relatório de entrada e o de saída, com fotos e descrição item a item, é o que sustenta a cobrança ou a defesa.

O condomínio pode proibir animais?

Uma proibição genérica de animais de quaisquer espécies em unidades autônomas é considerada ilegítima pelo STJ, que julgou o tema em 2019. O tribunal levou em conta a ausência de prova concreta de prejuízo à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego. Convenções que vedam apenas os animais que causam incômodo aos demais moradores não apresentam, de plano, ilegalidade. Familiarize-se com a convenção e o regimento antes de assinar o contrato.

Quem paga o prejuízo que o animal causa nas áreas comuns?

O dono ou detentor do animal, pelo Código Civil, salvo se provar culpa da vítima ou força maior. Se o dano ocorrer dentro do imóvel alugado, o locatário também responde pela reparação dos danos provocados por si, seus familiares, visitantes ou prepostos. Danos de convivência em área comum normalmente são tratados por multa prevista na convenção, aplicada pelo condomínio.

Preciso avisar o proprietário que tenho pet?

O contrato pode prever regras específicas sobre animais, e a convenção de condomínio vale para quem mora na unidade, por obrigação legal do locatário. Declarar o animal na assinatura e registrar no contrato o combinado é o jeito mais simples de evitar que o assunto reapareça como surpresa na saída.

Fontes consultadas

Este artigo tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica profissional. Os trechos de lei foram extraídos do texto compilado consultado no site do Planalto em 18/09/2026.

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