Ponto comercial: o que a vistoria registra na entrega e o que vale indenização

Loja fecha, entrega as chaves, e aí começa a discussão. De um lado, o locador cobra a fachada, o piso e o ar-condicionado instalado pelo lojista. Do outro, o lojista quer receber pelas melhorias que fez. Sem registro da entrega e da saída, os dois lados vão discutir memória contra memória em um contrato que tem regra própria na lei.

A locação comercial não é uma versão ampliada da locação residencial. Ela tem seção específica na Lei 8.245/1991 e direitos que valem só para quem explora comércio no imóvel. Este artigo mostra o que a vistoria precisa registrar em cada ponta e o que a lei diz sobre renovação e indenização.

O que a lei chama de locação não residencial

A Seção III da Lei 8.245/1991 trata da locação não residencial e do direito de renovação, nos arts. 51 a 57. O art. 55 esclarece uma hipótese que muita gente esquece: considera-se locação não residencial também quando o locatário é pessoa jurídica e o imóvel se destina ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

E há uma parte da lei feita só para shopping centers. O art. 54 determina que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecem as condições livremente pactuadas nos contratos de locação e as disposições procedimentais da própria lei.

Renovação: três requisitos que precisam estar juntos

O art. 51 dá ao locatário de imóvel destinado ao comércio o direito de renovar o contrato por igual prazo, desde que, cumulativamente:

• o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
• o prazo mínimo do contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de cinco anos;
• o locatário esteja explorando o mesmo ramo de comércio de forma ininterrupta por, no mínimo, três anos.

Tem também um prazo que elimina direito por descuido: pelo § 5º do art. 51, decai do direito quem não propõe a ação no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes do fim do contrato em vigor.

Quando o locador não é obrigado a renovar

O art. 52 lista as hipóteses. As duas mais frequentes são a determinação do Poder Público para obra que importe transformação radical do imóvel e o uso próprio, ou a transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano cujo detentor da maioria do capital seja o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

A indenização do ponto comercial está no § 3º, não no inciso II

Aqui vale corrigir um erro que circula em modelos de petição: o direito à indenização não é do inciso II do art. 52, e sim do § 3º do mesmo artigo. Segundo o texto legal, o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver de arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio se a renovação não ocorrer por proposta melhor de terceiro, ou se o locador não der ao imóvel, em três meses, o destino que alegou, ou não iniciar as obras que declarou pretender fazer.

É por isso que a vistoria importa nesse tipo de contrato: a discussão sobre fundo de comércio, benfeitorias e estado do imóvel sempre volta ao que estava documentado.

Benfeitorias no ponto comercial

As benfeitorias seguem o art. 35 da lei: salvo disposição contratual expressa em contrário, as necessárias (mesmo sem autorização) e as úteis autorizadas são indenizáveis e permitem retenção. As voluptuárias não são indenizáveis, mas podem ser levantadas pelo locatário ao fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel (art. 36).

O divisor entre indenizável e não indenizável é a autorização. E o art. 23, VI é claro: o locatário não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador. Em loja, isso é decisivo, porque adaptações de fachada, elétrica e climatização costumam ser feitas logo na entrada.

Sobre a renúncia, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou entendimento na Súmula 335: nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Se o contrato tem essa cláusula, o lojista precisa saber disso antes de investir e a vistoria passa a registrar o que fica para o imóvel.

Fim do prazo sem renovatória: o que acontece

No regime geral da locação não residencial, o art. 56 define que o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito ao fim do prazo, independentemente de notificação ou aviso. Se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação, mas sem prazo determinado.

Já o art. 57 trata do contrato por prazo indeterminado: pode ser denunciado por escrito pelo locador, com trinta dias para a desocupação.

O que a vistoria de ponto comercial precisa registrar

O ponto de partida é a comparação entre dois momentos, exatamente como na locação residencial: na entrega, o art. 22, V garante ao locatário a descrição minuciosa do estado do imóvel, com referência aos defeitos existentes; na saída, o art. 23, III obriga a restituir no estado em que recebeu, salvo desgaste natural.

Em loja, o registro útil tem itens próprios do negócio:

• Fachada, toldo e letreiro, com descrição do que já existia e do que foi instalado depois.
• Instalações elétricas: quadros, tomadas, luminárias, capacidade e pontos adicionais criados pelo locatário.
• Climatização e exaustão: equipamentos, dutos, pontos de apoio e responsabilidade pela remoção.
• Pisos, paredes e forro por área de circulação, estoque e atendimento.
• Sanitários, copa e áreas de apoio, inclusive o que foi adaptado para acessibilidade.
• Instalações de segurança: extintores, alarme, câmeras e para-raios, quando existirem.
• Benfeitorias identificadas uma a uma, com data e comprovação de autorização por escrito.

Essa separação permite classificar cada item como uso normal, dano ou benfeitoria, que é o que evita transformar uma saída de loja em litígio sobre valor de obra.

Como reduzir a discussão no contrato

Três cláusulas fazem diferença: definição do que é autorizado de forma prévia (com procedimento para pedir), regra clara sobre benfeitorias e retenção conforme o art. 35 e anexo obrigatório da vistoria de entrada. Com isso, o momento da saída vira conferência de documento, não negociação de memória.

Perguntas frequentes

Qual é o prazo para entrar com a ação renovatória?

O § 5º do art. 51 da Lei 8.245/1991 fixa a janela entre um ano e seis meses antes do fim do contrato em vigor. Fora desse período, o locatário decai do direito.

Preciso de cinco anos de contrato para ter direito à renovação?

O art. 51 exige três requisitos cumulativos: contrato escrito com prazo determinado, prazo mínimo de cinco anos (no contrato atual ou na soma de contratos escritos ininterruptos) e exploração do mesmo ramo por no mínimo três anos ininterruptos.

Quais benfeitorias o lojista pode receber ao sair?

As necessárias, ainda que não autorizadas, e as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem retenção, salvo cláusula expressa em contrário (art. 35). As voluptuárias não são indenizáveis, mas podem ser levantadas se a retirada não afetar a estrutura e a substância do imóvel (art. 36).

O contrato pode proibir a indenização por benfeitorias?

Pode. O próprio art. 35 ressalva a disposição contratual em contrário e o STJ considera válida a renúncia, conforme a Súmula 335. Mesmo assim, a cláusula precisa estar clara, e o registro de vistoria continua sendo o que define o estado do imóvel.

Quando o lojista tem direito à indenização do ponto?

Pelo § 3º do art. 52, quando a renovação não ocorrer, ressarcindo prejuízos e lucros cessantes com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, nas hipóteses de proposta melhor de terceiro ou de o locador não dar ao imóvel o destino alegado em três meses.

Fontes consultadas

• Lei 8.245/1991 (texto compilado), Planalto: arts. 22, 23, 35, 36, 51, 52, 54, 55, 56 e 57.
• Súmula 335 do STJ (PDF oficial de súmulas): validade da cláusula de renúncia à indenização de benfeitorias e ao direito de retenção.
• STJ, notícia oficial sobre prazo máximo de renovação: referência à Súmula 178 do STF.

Este artigo é informativo e não substitui orientação jurídica para um contrato específico.