Prazo e direitos na vistoria de imóvel alugado: o que a lei garante a cada lado

Você entrega as chaves e a conversa começa: o inquilino diz que o desgaste é de uso normal, o proprietário diz que é dano, e alguém pergunta qual era o prazo para contestar a vistoria de entrada. A resposta honesta é que a lei não fixa esse prazo. O que ela fixa é outra lista de prazos, e ela decide dinheiro: 30 dias de aviso, multa proporcional ao tempo cumprido, prazo para desocupar e prazo para reclamar de danos.

Este artigo reúne esses prazos com a fonte de cada um e separa o que a Lei 8.245/1991 exige do locador e do locatário na vistoria, mostrando com clareza o que a lei não define. Se a dúvida é sobre prazo de vistoria, parte dela não tem resposta em lei, e é melhor saber disso desde já.

O que a lei obriga o locador a entregar

O art. 22 da Lei 8.245/1991 lista os deveres do locador. Entre eles: entregar o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, garantir durante o tempo da locação o uso pacífico do imóvel, manter a forma e o destino do imóvel, responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação e fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.

Note o verbo. A descrição minuciosa é obrigação do locador quando o locatário solicita, e é ela que costuma materializar o que se chama de vistoria de entrada. Se o inquilino não pede nada, a lei não cria automaticamente o documento.

O que a lei obriga o locatário a fazer

O art. 23 obriga o locatário a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal; a levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de dano ou defeito cuja reparação caiba ao locador; a reparar imediatamente os danos provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; a não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e por escrito do locador; e a permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora.

Essa última alínea é o único dispositivo da lei que trata do ato de vistoriar durante a locação. É por isso que a discussão sobre prazo de vistoria de saída costuma terminar em "combinação prévia": a lei garantiu o direito, sem fixar calendário.

Existe prazo para contestar a vistoria de entrada?

Não existe prazo fixado em lei, e isso vale dizer com todas as letras. A Lei 8.245/1991 não estabelece prazo para o locatário se manifestar sobre a descrição minuciosa do estado do imóvel entregue; o art. 22 fala apenas do dever do locador de fornecer o documento quando solicitado. Prazo: não confirmado em lei federal.

Na prática, o que decide a discussão não é prazo, é registro. Quem recebe a descrição minuciosa e não aponta divergência na hora fica em posição frágil depois, porque o documento passa a ser a referência do estado de entrada. Vale conferir item por item, apontar por escrito o que discorda e guardar cópia datada.

Existe prazo mínimo para marcar a vistoria de saída?

Também não existe prazo mínimo em lei para a vistoria de saída. O art. 23 exige apenas a combinação prévia de dia e hora, sem fixar antecedência a ser respeitada por qualquer das partes. Prazo mínimo de notificação: não confirmado em lei federal.

O que existe com prazo são os outros atos do fim do contrato, e é aí que a conversa costuma se resolver. Aviso de devolução, multa e retomada têm prazos definidos, e eles organizam a agenda da vistoria por consequência.

Saída antes do fim do contrato: quando cabe multa

Durante o prazo estipulado, o locador não pode reaver o imóvel alugado. O locatário, porém, pode devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na falta de previsão, a que for judicialmente estipulada (art. 4º).

Há exceção para quem se muda por trabalho: o locatário fica dispensado da multa se a devolução decorrer de transferência, pelo seu empregador privado ou público, para prestar serviços em localidade diversa da do início do contrato, e se notificar por escrito o locador com prazo de, no mínimo, 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

Aviso de 30 dias na locação por prazo indeterminado

Na locação por prazo indeterminado, o locatário pode denunciá-la mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de 30 dias. Na ausência desse aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição (art. 6º e parágrafo único).

Quando o locador pode retomar o imóvel

Nas locações por escrito com prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução ocorre findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Se o locatário continuar na posse por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições, e o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, concedidos 30 dias para a desocupação (art. 46 e parágrafos).

Nas locações verbais ou escritas com prazo inferior a 30 meses, findo o prazo a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses do art. 47, entre elas os casos do art. 9º, a extinção do contrato de trabalho, o uso próprio ou de ascendente e descendente, a demolição e edificação licenciada ou obras aprovadas que aumentem a área construída em no mínimo 20% e a vigência ininterrupta superior a cinco anos.

Despejo: prazo para desocupar

Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determina a expedição do mandado, que contém o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária. O prazo cai para 15 dias quando, entre a citação e a sentença de primeira instância, tiverem decorrido mais de quatro meses, ou quando o despejo for decretado com base nos incisos II e III do art. 9º ou no § 2º do art. 46 (art. 63 e § 1º).

Até quando dá para reclamar de danos e vícios

Depois do fim do contrato entram os prazos de prescrição e decadência, e eles variam conforme a natureza do problema. Pelo Código Civil, a prescrição geral é de 10 anos quando a lei não fixa prazo menor (art. 205), e prescrevem em 3 anos a pretensão relativa a aluguéis de prédios urbanos ou rústicos e a pretensão de reparação civil (art. 206, § 3º, incisos I e V).

Quando a relação é de consumo, o CDC define que o direito de reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em 30 dias, tratando-se de serviço e de produtos não duráveis, e em 90 dias, tratando-se de produtos duráveis, contando-se da entrega efetiva do produto ou do término da execução do serviço; no vício oculto, o prazo começa quando o defeito fica evidenciado (art. 26). E a pretensão de reparação por danos causados por fato do produto ou do serviço prescreve em cinco anos, contados do conhecimento do dano e de sua autoria (art. 27).

Perguntas frequentes

Qual o prazo para o inquilino contestar a vistoria de entrada?

A Lei 8.245/1991 não fixa prazo para essa manifestação. O art. 22 obriga o locador a fornecer a descrição minuciosa do estado do imóvel quando o locatário solicitar, mas não estabelece prazo para concordância ou impugnação. Prazo: não confirmado em lei federal.

Qual o prazo mínimo de antecedência para a vistoria de saída?

A lei não fixa prazo mínimo. O art. 23 exige apenas a combinação prévia de dia e hora entre as partes para permitir a vistoria pelo locador ou seu mandatário. Prazo mínimo de notificação: não confirmado em lei federal.

Quem devolve o imóvel antes do fim do contrato paga multa? Quando é dispensado?

Cabe multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou a judicialmente estipulada na falta de previsão (art. 4º). Há dispensa se a devolução decorrer de transferência pelo empregador, privado ou público, para localidade diversa da do início do contrato, com notificação por escrito ao locador com, no mínimo, 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

Qual o prazo de aviso para sair de uma locação por prazo indeterminado?

30 dias, por escrito ao locador (art. 6º). Sem o aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes quando da resilição.

Em quanto tempo o locador pode retomar o imóvel?

Depende do contrato. Em contratos escritos de 30 meses ou mais, a resolução ocorre ao fim do prazo, sem notificação (art. 46). Ocorrida a prorrogação, a denúncia concede 30 dias para desocupação. Em contratos inferiores a 30 meses, o imóvel só é retomado nas hipóteses do art. 47. Em prazo indeterminado, a denúncia é por escrito, com 30 dias para desocupação (art. 57).

Qual o prazo de desocupação depois do mandado de despejo?

30 dias para desocupação voluntária. O prazo cai para 15 dias se entre a citação e a sentença de primeira instância tiverem decorrido mais de quatro meses, ou se o despejo for decretado com base nos incisos II e III do art. 9º ou no § 2º do art. 46 (art. 63 e § 1º).

Até quando dá para reclamar de danos ou vícios ligados ao imóvel?

Sob o CDC, a reclamação por vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em 30 dias para serviço e produto não durável e em 90 dias para produto durável, e a pretensão de reparação por danos prescreve em cinco anos (arts. 26 e 27). No Código Civil, a pretensão de reparação civil prescreve em 3 anos e a regra geral é de 10 anos (arts. 206, § 3º, V, e 205).

Fontes consultadas

• Lei 8.245/1991, texto compilado, Planalto: arts. 4º e parágrafo único, 6º, 9º, 22, 23, 46, 47, 57 e 63.
• Código Civil, texto compilado, Planalto: arts. 205 e 206, § 3º, incisos I e V.
• Código de Defesa do Consumidor, texto compilado, Planalto: arts. 26 e 27.

Este artigo é informativo e não substitui orientação jurídica para um contrato específico.