Proprietário pediu o imóvel de volta: prazos, documentos e o papel da vistoria de saída
A notificação para devolver o imóvel tem prazo e precisa de fundamento na lei. Entenda as hipóteses de retomada, o que o proprietário deve comprovar e como a vistoria de saída organiza a entrega.
Receber a notificação de que o proprietário quer o imóvel de volta assusta, e a primeira dúvida costuma ser de prazo: quantos dias eu tenho para sair? A resposta depende do tipo de contrato e do motivo alegado, porque a lei não trata todas as situações do mesmo jeito. Este artigo organiza o que a Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilino) diz sobre retomada, quais documentos o proprietário precisa ter e onde a vistoria de saída entra nessa história.
Retomada, denúncia e fim de prazo são coisas diferentes
Vale separar três situações, porque prazo e documento mudam em cada uma.
- Fim do prazo do contrato. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução ocorre no fim do prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Ou seja: nesse formato o proprietário não precisa avisar, o contrato simplesmente termina na data.
- Contrato prorrogado por prazo indeterminado. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito pelo locador, com trinta dias concedidos ao inquilino para a desocupação. Nas locações de trinta meses ou mais que se prorrogaram, a denúncia também pode ser feita a qualquer tempo, com o mesmo prazo de trinta dias.
- Retomada nas locações residenciais de prazo menor. Quando o contrato foi ajustado verbalmente ou por prazo inferior a trinta meses, ele se prorroga automaticamente por prazo indeterminado e o imóvel só pode ser retomado nas hipóteses que a lei lista. Aqui não basta querer o imóvel: é preciso um motivo previsto.
As hipóteses em que a retomada é permitida
Nas locações residenciais de prazo inferior a trinta meses que se prorrogaram, a lei admite a retomada, entre outros casos, quando o imóvel for pedido para uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio. A lei também permite quando o pedido é para demolição e edificação licenciada, ou para obras aprovadas pelo Poder Público que aumentem a área construída em pelo menos vinte por cento, ou em cinquenta por cento se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão.
Fora das hipóteses de retomada, existem as situações gerais de desfazimento da locação, como as reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que não possam ser normalmente executadas com a permanência do inquilino no imóvel.
O que o proprietário precisa comprovar
Nas hipóteses de uso próprio ou familiar e de obra, o retomante deve comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula. E existem dois casos em que a necessidade precisa ser demonstrada judicialmente: quando o retomante já está ocupando outro imóvel próprio na mesma localidade ou já retomou aquele imóvel antes, e quando o ascendente ou descendente beneficiado reside em imóvel próprio.
Traduzindo: querer o imóvel de volta não é fundamento suficiente. A notificação precisa indicar o motivo, e o motivo precisa existir na lei.
Notificação não é despejo
Ainda que o proprietário tenha razão, a saída forçada depende de ação judicial. Pela lei, qualquer que seja o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo. Se a ação for julgada procedente, o mandado de despejo concede trinta dias para a desocupação voluntária, prazo que cai para quinze dias em hipóteses específicas previstas na lei. E se o inquilino manifestar concordância com a desocupação no prazo da contestação, o juiz fixa o prazo de seis meses para a saída, contados da citação.
Venda do imóvel durante a locação
Um caso parecido e muito comum: o imóvel é vendido e o novo dono pede a saída. A lei permite que o adquirente denuncie o contrato, concedendo noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e essa cláusula estiver averbada junto à matrícula do imóvel. A denúncia precisa ser exercida em noventa dias, contados do registro da venda ou do compromisso.
Onde a vistoria entra nessa história
Um dado que muita gente não conhece: a palavra vistoria aparece uma única vez em toda a Lei 8.245/1991, e no dever do inquilino de permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora. Não existe dispositivo na lei sobre vistoria de saída, nem prazo legal para o proprietário conferir o imóvel depois da devolução.
O que a lei fixa é o critério material. O inquilino deve restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal, e realizar a imediata reparação dos danos provocados por ele, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos. Do outro lado, o locador é obrigado a fornecer ao inquilino, caso este solicite, a descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com referência expressa aos defeitos existentes.
Essas duas regras explicam por que o relatório de vistoria de entrada é o documento mais valioso do contrato. Sem o registro de como o imóvel estava, nenhuma das partes consegue provar o que já existia e o que apareceu depois. Já o relatório de saída, feito na data combinada, com o imóvel vazio, fotos por ambiente e assinatura das partes, transforma o estado do imóvel em um fato verificável, em vez de uma discussão de memória.
Existe prazo para cobrar danos depois da saída?
Não há na Lei 8.245/1991 prazo específico para reclamar deteriorações após a devolução. Sem prazo próprio, a cobrança segue as regras gerais do Código Civil, em que a pretensão de reparação civil prescreve em três anos.
Na prática, isso não é motivo para relaxar. Quanto mais tempo passa, mais difícil fica provar a origem do dano. Marcar a vistoria de saída no mesmo dia da entrega das chaves, com o imóvel já limpo e vazio, é a forma mais barata de fechar essa conta na hora e evitar uma cobrança meses depois.
Checklist de quem recebeu a notificação
- Confira o fundamento alegado: uso próprio, uso de familiar, obra ou simples fim de prazo.
- Confira o prazo concedido e a data do aviso, que precisa ser escrito.
- No caso de uso próprio ou obra, verifique se o retomante tem título registrado na matrícula.
- Peça por escrito a data e o horário da vistoria de saída, como manda o art. 23, IX.
- Recupere o relatório de vistoria de entrada que você recebeu ao assinar o contrato.
- Fotografe e filme o imóvel depois de limpo, no dia da entrega.
- Peça recibo de entrega das chaves, com data.
Perguntas frequentes
O proprietário pode pedir o imóvel para um parente morar?
Sim, nas locações residenciais de prazo inferior a trinta meses que se prorrogaram. A lei admite o pedido para uso próprio do locador, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio. Quem retoma precisa comprovar ser proprietário ou promissário em caráter irrevogável, com imissão na posse e título registrado na matrícula.
Quantos dias eu tenho para desocupar?
Trinta dias, na maior parte dos casos de denúncia de contrato por prazo indeterminado. Se o caso chegar a uma ação de despejo julgada procedente, o mandado concede trinta dias para a desocupação voluntária, prazo que cai para quinze dias nas hipóteses previstas na lei. Se o inquilino concordar com a desocupação no prazo da contestação, o juiz fixa seis meses, contados da citação.
A lei obriga a fazer vistoria na devolução das chaves?
Não. A Lei 8.245/1991 não traz dispositivo sobre vistoria de devolução. A única menção à palavra vistoria é o direito do locador de vistoriar durante a locação, com dia e hora combinados. O que a lei estabelece é o critério da devolução no estado em que o imóvel foi recebido, salvo o desgaste do uso normal, e o dever do locador de descrever o estado na entrega quando o inquilino solicitar. É por isso que o registro documental acaba decidindo a conversa.
E se eu tiver feito benfeitorias ou melhorias no imóvel?
Salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, e as úteis, desde que autorizadas, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Já as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário ao fim da locação, desde que a retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
O proprietário pode cobrar reparos depois que eu já saí?
Pode cobrar, mas precisa provar que o dano existia e que não é desgaste natural do uso, o que só é possível com a comparação entre o estado de entrada e o estado de devolução. Como a lei não fixa prazo para essa cobrança, valem as regras gerais do Código Civil, com prescrição de três anos para a pretensão de reparação civil. Na prática, a vistoria de saída feita na entrega das chaves é o que evita a cobrança meses depois.
Fontes consultadas
Este artigo tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica profissional. Os trechos citados foram extraídos do texto compilado da Lei 8.245/1991 e do Código Civil, consultados no site do Planalto em 18/09/2026.