Quem paga a vistoria na locação? O que diz a lei e a prática do mercado

“Quem paga a vistoria?” é uma das perguntas mais frequentes de quem aluga, e uma das que mais gera conflito na devolução do imóvel. A resposta curta: a Lei do Inquilinato não diz, de forma expressa, quem deve pagar. Por isso a prática varia entre imobiliárias e a discussão costuma terminar no contrato, e, às vezes, na Justiça. Este artigo organiza o que diz a lei, o que diz a prática e o que vale a pena escrever no contrato.

O que a lei realmente diz

A Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) trata da vistoria de forma indireta. Uma varredura no texto integral da lei mostra que a palavra “vistoria” aparece uma única vez: no art. 23, inciso IX, que lista os deveres do locatário. O texto diz que o locatário é obrigado a “permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora”.

Ou seja: a lei garante ao locador o direito de vistoriar e obriga o inquilino a permitir, com hora marcada, mas não define quem arca com o custo desse serviço. O dispositivo mais próximo é o art. 22, V, que obriga o locador a fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência aos eventuais defeitos existentes. É com base nesse artigo que parte da doutrina entende a vistoria de entrada como decorrência de um dever do próprio locador, o que alimenta a tese de que o custo seria dele.

O que a prática do mercado faz

Na prática das imobiliárias, a divisão mais citada é: o locador paga a vistoria de entrada e o inquilino paga (ou divide) a de saída. A lógica é que cada parte documenta o momento em que assume ou devolve a responsabilidade sobre o imóvel. Mas não existe uma única convenção: há imobiliárias que cobram uma taxa do inquilino já na entrada, outras que só cobram na saída se a vistoria “não for aprovada”, e outras que dividem o custo, tudo definido em contrato.

A discussão jurídica sobre a taxa ao inquilino

Aqui mora a polêmica. Existe uma corrente jurídica, apontada como prevalente em julgados de tribunais como TJ-PR e TJ-SP, que entende que a cobrança da taxa de vistoria do locatário carece de amparo legal: se a vistoria decorre de um dever do locador (art. 22, V), o custo de executá-la também seria dele, e a cláusula que repassa a taxa ao inquilino poderia ser declarada nula ou levar à restituição dos valores. Escritórios de advocacia que seguem essa linha chegam a classificar a cobrança como prática abusiva. Em outubro de 2025, por exemplo, o Ministério Público do Tocantins recomendou a imobiliárias de Palmas que suspendessem a cobrança de taxa de vistoria, considerando a prática abusiva com base na Lei do Inquilinato.

Há, porém, corrente oposta, que defende a autonomia da vontade: se a cláusula é expressa, clara e livremente pactuada, o locatário poderia sim assumir a despesa. O tema é de grande controvérsia, e é exatamente por isso que a recomendação prática é uma só: defina por escrito no contrato e leia antes de assinar.

O que importa de verdade: o estado do imóvel na devolução

Independentemente de quem paga, a vistoria tem uma função jurídica essencial: ela é a prova do estado do imóvel. A lei é clara no art. 23, III: o locatário deve “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”. Em outras palavras:

• Desgaste natural do uso (desbotamento, marcas leves, pequenos furos de fixação) não pode ser cobrado do inquilino;
• Dano além do desgaste natural é responsabilidade do inquilino, e é a vistoria de entrada comparada com a de saída que comprova o que mudou.

Sem uma vistoria de entrada bem documentada, o locador perde, na prática, a capacidade de provar danos na devolução. E sem a vistoria de saída, qualquer desconto vira “achismo”.

E a caução? Pode ser usada para pagar a vistoria?

A caução em dinheiro é uma garantia prevista na lei (art. 37), limitada ao equivalente a três meses de aluguel. A lei não prevê o uso da caução para pagar a vistoria em si. O desconto só se justifica por danos comprovados além do desgaste natural ou por débitos do contrato, e a vistoria de saída é justamente o documento que comprova (ou não) esses danos. Reter valores sem prova é abuso. Quando o contrato prevê o desconto do custo da vistoria da caução, costuma condicioná-lo à hipótese de danos causados pelo inquilino.

Na hora de assinar o contrato

• Leia a cláusula que trata de vistoria e de taxas, se não existir, peça que incluam;
• Defina por escrito quem paga a vistoria de entrada e a de saída, e em quais condições;
• Participe da vistoria de entrada e guarde uma cópia do relatório assinado, ele é a sua defesa na devolução;
• Na saída, acompanhe a vistoria e confira item a item com o relatório de entrada.

Para fechar

A vistoria não deveria ser tratada como taxa, e sim como proteção dos dois lados: ela documenta o imóvel que o inquilino recebeu e o imóvel que ele devolve. Como a lei silencia sobre o custo, o contrato é quem manda, e quanto mais claro ele for, menor o risco de briga na devolução.

Perguntas frequentes

O locador pode cobrar taxa de vistoria do inquilino?

O tema é controvertido. Há corrente jurídica (com julgados em TJ-PR e TJ-SP e atuação de Ministérios Públicos) que considera a cobrança sem amparo legal e abusiva; outra corrente defende a validade da cláusula livremente pactuada. Como a lei não resolve, a orientação é definir tudo por escrito no contrato e, em caso de cobrança que considere abusiva, buscar orientação jurídica.

Quem normalmente paga a vistoria de entrada?

Na prática do mercado, a vistoria de entrada costuma ficar com o locador, e a de saída com o inquilino ou dividida, mas isso varia conforme a imobiliária e o contrato.

Desgaste natural pode ser descontado da caução?

Não. Pela Lei do Inquilinato (art. 23, III), o inquilino devolve o imóvel no estado em que recebeu, salvo deteriorações do uso normal. Descontos exigem dano comprovado além do desgaste natural.

O que fazer se a imobiliária cobrar vistoria na entrada?

Primeiro, confira o contrato: se houver cláusula clara, ela foi pactuada. Se não houver, ou se você considera a cobrança abusiva, registre a reclamação e procure orientação jurídica ou os órgãos de defesa do consumidor da sua região.

Fontes consultadas

Este artigo tem caráter informativo e foi produzido com base nas fontes abaixo; não substitui orientação jurídica profissional.

• Lei 8.245/1991 (arts. 22, 23, 37), Planalto
• Manucci Advogados, taxa de vistoria: locador ou locatário
• Portal Norte, MPTO recomenda suspender cobrança de taxa de vistoria
• Meus Contratos, vistoria de saída e desgaste natural
• Imobiliária Orima, vistoria de entrada: quem paga
• Vistorize, devolução de caução e vistoria de saída