Recebi as chaves do apartamento na planta: o que conferir antes de assinar
Guia do comprador para o dia da entrega das chaves de um imóvel na planta: documentos que você deve receber, o que conferir no apartamento antes de assinar e seus direitos em caso de atraso.
Depois de anos esperando a obra, chega o dia: a construtora convoca para a entrega das chaves. A ansiedade é grande, mas é exatamente nesse momento, antes de assinar qualquer documento, que o comprador precisa estar mais atento. A vistoria do imóvel é o principal instrumento de defesa do comprador e garante que o apartamento está nas condições prometidas. Este guia mostra o que conferir e quais são seus direitos.
Documentos que devem estar na entrega
Antes de pensar nas paredes, confira a documentação. Segundo guias de consumo publicados pela imprensa, o comprador deve confirmar que está recebendo:
- Recibo de entrega das chaves;
- Manual do proprietário, documento obrigatório, cuja estrutura é definida pela norma ABNT NBR 14037 (manual de uso, operação e manutenção do imóvel);
- Certidão de Habite-se, é o documento que torna o imóvel apto à ocupação legal;
- Comprovante de individualização da matrícula do apartamento;
- Recibo de quitação (ou o demonstrativo do saldo, se ainda houver parcelas).
Pela Lei 4.591/1964 (lei das incorporações), após a concessão do habite-se cabe à incorporadora promover a averbação da construção, respondendo por perdas e danos se demorar. O manual do proprietário não é cortesia: além da norma técnica, o dever de informação do Código de Defesa do Consumidor (art. 6º, III) exige que a construtora entregue informações claras e adequadas sobre o imóvel.
O que conferir no apartamento antes de assinar
Faça a inspeção com calma e, de preferência, acompanhado de um profissional. Os pontos mais cobrados nos roteiros de vistoria de entrega são:
- Esquadrias: portas e janelas abrindo e fechando direito, fechaduras, maçanetas e vedações;
- Pisos e revestimentos: pontos “ocos”, desníveis, riscos, trincas e manchas;
- Elétrica: todos os interruptores e tomadas funcionando e na posição do projeto, circuitos identificados no quadro;
- Hidráulica: torneiras, descargas, ralos e caimento dos pisos molhados, sem vazamentos;
- Paredes e teto: esquadro, manchas de umidade, trincas e rachaduras;
- Memorial descritivo: compare o que foi prometido (revestimentos, marcas, acabamentos) com o que foi entregue, além das áreas comuns.
Se encontrar pendências, não assine o termo de vistoria. Fotografe cada problema identificado, registre por escrito e aguarde a correção. Depois de assinar o recibo de entrega das chaves, você passa a responder por IPTU, taxas de condomínio e manutenção do imóvel, e a prova de que o defeito é de fábrica fica mais difícil.
Posso contratar uma vistoria independente?
Sim. Empresas de engenharia oferecem vistoria técnica independente antes da assinatura do termo de recebimento, e a prática é recomendada justamente porque a vistoria feita pela construtora é realizada pelo próprio vendedor, sem imparcialidade técnica. O melhor momento é ao receber a convocação da construtora, antes de assinar o recebimento: depois da assinatura, comprovar que o defeito já existia fica mais difícil. Não há lei proibindo o comprador de levar assistência técnica à vistoria.
Atraso na entrega: o que a lei diz
Desde 2018, a Lei 4.591/1964 (art. 43-A, incluído pela Lei 13.786/2018) regula o atraso na entrega. O ponto mais importante: a tolerância de até 180 dias corridos só vale se estiver expressamente pactuada no contrato, de forma clara e destacada. Passou disso:
- O comprador que não deu causa ao atraso pode resolver o contrato, com devolução da integralidade dos valores pagos em até 60 dias corridos (§1º);
- Se preferir manter o imóvel, tem direito a indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago, calculada de forma proporcional por dia de atraso (§2º).
Garantia depois da entrega
Receber as chaves não encerra seus direitos. Na compra de imóvel novo de construtora, valem as regras do Código de Defesa do Consumidor: para vícios aparentes (fácil constatação), o prazo de reclamação é de 90 dias para bem durável como o imóvel (art. 26); para vício oculto, o prazo começa quando o defeito fica evidenciado (art. 26, §3º).
Além disso, o Código Civil (art. 618) diz que, nos contratos de empreitada de edifícios, o empreiteiro responde por cinco anos, em prazo irredutível, pela solidez e segurança da obra. Há ainda a NBR 15575, a norma de desempenho das edificações, que define a vida útil de projeto mínima de cada sistema (por exemplo, estrutura com 50 anos ou mais e vedações externas com 40 anos ou mais, segundo tabelas técnicas divulgadas). Atenção: vida útil de projeto não é a mesma coisa que prazo de garantia, ela pressupõe que a manutenção prevista no manual do proprietário seja cumprida.
Para fechar
O dia da entrega das chaves é bom demais para ser apressado. Confira a documentação, inspecione o apartamento com calma, registre pendências por escrito e não assine o termo com problemas pendentes. Se algo estiver errado, corrigir antes da assinatura é muito mais simples do que provar depois.
Perguntas frequentes
O que fazer se a construtora atrasar a entrega?
Confira primeiro se o contrato prevê a tolerância de 180 dias de forma expressa e destacada. Ultrapassado o prazo, o comprador adimplente pode resolver o contrato com devolução integral dos valores em até 60 dias ou receber indenização de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago.
Posso recusar assinar a vistoria com pendências?
Sim. O recomendado é não assinar o termo enquanto houver pendências: fotografe tudo, registre por escrito e aguarde a correção.
A construtora é obrigada a entregar o manual do proprietário?
Sim, o manual de uso, operação e manutenção é documento obrigatório da entrega, estruturado conforme a norma ABNT NBR 14037, e se conecta ao dever de informação do CDC.
Vale a pena pagar um engenheiro para vistoriar antes de assinar?
Em imóveis na planta, sim. A vistoria da construtora é feita pelo próprio vendedor; uma inspeção independente registra o estado real do imóvel antes de você assumir a responsabilidade por ele.
Fontes consultadas
Este artigo tem caráter informativo e foi produzido com base nas fontes abaixo; não substitui orientação jurídica ou técnica profissional.