Renovação de contrato: o que revisar no relatório de vistoria quando o mesmo inquilino fica

O inquilino fica, o contrato é renovado e ninguém volta ao imóvel para conferir em que estado ele está. Dois anos depois, na saída, a discussão é a mesma de sempre: o que já era assim na entrada, o que se deteriorou pelo uso normal e o que foi dano. A lei não obriga a refazer a vistoria na prorrogação, mas a boa prática contratual recomenda, e o motivo é simples.

Este artigo mostra o que a Lei 8.245/1991 exige na entrega e na devolução, como funciona a prorrogação do contrato depois do prazo, o que acontece com a garantia quando o inquilino permanece e o que revisar no relatório de vistoria quando o mesmo locatário continua no imóvel.

Entrega e devolução: o que a lei vincula

Dois dispositivos sustentam tudo o que vem depois. Pelo art. 22, o locador é obrigado a entregar o imóvel "em estado de servir ao uso a que se destina" (inciso I), a responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação (inciso IV) e a fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes (inciso V).

Pelo art. 23, o locatário deve servir-se do imóvel para o uso convencionado, tratando-o "com o mesmo cuidado como se fosse seu" (inciso II), e restituir o imóvel, finda a locação, "no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal" (inciso III).

É essa amarração que faz o registro de entrada valer: o estado documentado na entrada é a base de comparação da saída. Sem ele, todo desgaste vira discussão aberta.

Posso entrar no imóvel para vistoriar durante o contrato?

Sim. O art. 23, IX obriga o locatário a permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, e a admitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros na hipótese do art. 27. É o único dispositivo da lei que trata de vistoria, e ele autoriza a inspeção durante a locação vigente.

O que ele não faz é fixar prazo ou periodicidade. Não há, na Lei 8.245/1991, prazo legal para revisar o estado do imóvel durante o contrato em vigor nem obrigação de nova vistoria a cada prorrogação. Recomendar a vistoria de revisão periódica, inclusive na renovação, é boa prática contratual com base no art. 23, IX, e não imposição legal expressa.

O que acontece com o contrato quando o inquilino fica

Prorrogar não é a mesma coisa em todos os contratos, e o regime depende do prazo ajustado.

Nos contratos escritos com prazo igual ou superior a 30 meses, o art. 46 define que a resolução ocorre findo o prazo, independentemente de notificação ou aviso. Se o locatário continuar na posse por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, "mantidas as demais cláusulas e condições do contrato" (§ 1º). Ocorrida a prorrogação, o locador pode denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para a desocupação (§ 2º).

Nos contratos ajustados verbalmente ou por escrito com prazo inferior a 30 meses, o art. 47 determina que, findo o prazo, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado, só podendo o imóvel ser retomado nas hipóteses do próprio artigo, entre elas os casos do art. 9º, a extinção do contrato de trabalho, o uso próprio, a demolição ou obras licenciadas que aumentem a área construída em no mínimo 20% e a vigência ininterrupta superior a cinco anos.

Na locação residencial, o art. 50 traz a mesma presunção: findo o prazo, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de 30 dias, presume-se a locação prorrogada por tempo indeterminado, não sendo mais exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos. O parágrafo único limita a denúncia: depois da prorrogação, o locador somente pode denunciar o contrato após 30 meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

Na locação não residencial, o art. 56 é direto: nos demais casos, o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito ao fim do prazo, independentemente de notificação. Se o locatário permanecer por mais de 30 dias sem oposição, presume-se prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. E o art. 57 confirma o caminho: o contrato por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito pelo locador, concedidos 30 dias para a desocupação.

O Código Civil segue a mesma lógica como regra geral: pelo art. 574, se findo o prazo o locatário continuar na posse da coisa alugada sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.

O que muda para a garantia

Aqui está um ponto que costuma ser mal interpretado. Pelo art. 39 da Lei 8.245/1991, salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação seja prorrogada por prazo indeterminado. Ou seja: renovar não libera o fiador automaticamente enquanto o imóvel não for devolvido.

O art. 40 dá ao locador o direito de exigir novo fiador ou substituição da modalidade de garantia em hipóteses específicas, como a prorrogação por prazo indeterminado quando a fiança foi ajustada por prazo certo (inciso V) e a prorrogação depois de o fiador notificar o locador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por 120 dias após a notificação (inciso X). Em ambos os casos, o locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 dias, sob pena de desfazimento da locação.

O que revisar no relatório na hora de renovar

Se a decisão é atualizar a vistoria na renovação, a lista abaixo organiza a revisão. Ela é boa prática contratual, não exigência legal com esse nome.

• Reabra o registro de entrada e confira item por item o que já estava anotado como defeito existente, que é o que o art. 22, V assegura ao locatário.
• Refaça o registro fotográfico no mesmo enquadramento da entrada, para permitir comparação direta.
• Separe o que é desgaste do uso normal do que é dano, porque só o que não decorre do uso normal fica com o locatário (art. 23, III).
• Verifique se houve modificação da forma interna ou externa do imóvel e se existe consentimento prévio e por escrito do locador (art. 23, VI).
• Registre o estado dos itens que costumam decidir a saída: hidráulica, elétrica, esquadrias, pintura, revestimentos e áreas externas.
• Separe as despesas extraordinárias de condomínio, que são do locador, das ordinárias, que são do locatário (art. 22, X e parágrafo único; art. 23, XII e § 1º).
• Combine a revisão com antecedência e por escrito, respeitando a combinação prévia de dia e hora do art. 23, IX, e defina no contrato a periodicidade da vistoria de acompanhamento.
• Atualize a garantia quando a fiança foi ajustada por prazo certo e houve prorrogação por prazo indeterminado, lembrando o prazo de 30 dias do art. 40, parágrafo único.

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Perguntas frequentes

Se o mesmo inquilino fica, preciso refazer a vistoria?

A lei não obriga nova vistoria na prorrogação. A Lei 8.245/1991 não tem dispositivo que imponha isso e menciona a vistoria uma única vez, no art. 23, IX. Atualizar o relatório é boa prática, porque o art. 23, III vincula a restituição ao estado em que o imóvel foi recebido.

Posso entrar no imóvel para inspecionar durante o contrato vigente?

Sim. O art. 23, IX obriga o locatário a permitir a vistoria pelo locador ou seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora. Não há prazo legal de periodicidade: a frequência deve ser combinada ou contratada.

O inquilino ficou no imóvel depois do prazo. O que acontece com o contrato?

Depende do prazo ajustado. Contrato escrito de 30 meses ou mais presume prorrogação por prazo indeterminado, mantidas as cláusulas (art. 46). Contrato inferior a 30 meses prorroga-se automaticamente por prazo indeterminado (art. 47). Locação não residencial prorroga-se nas condições ajustadas, sem prazo determinado (art. 56).

E a fiança, continua valendo na renovação?

Em regra, sim: a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada por prazo indeterminado (art. 39). Mas, se a fiança foi ajustada por prazo certo e houve prorrogação por prazo indeterminado, o locador pode exigir novo fiador ou nova garantia em 30 dias (art. 40, V e parágrafo único).

Como encerrar o contrato depois que ele já foi prorrogado?

Prorrogado por prazo indeterminado, o contrato pode ser denunciado por escrito pelo locador, com 30 dias para a desocupação (art. 57). Na locação residencial prorrogada, a denúncia pelo locador exige 30 meses de início do contrato ou uma das hipóteses do art. 47 (art. 50, parágrafo único).

Quem paga o que na conservação do imóvel?

As despesas extraordinárias de condomínio são do locador (art. 22, X e parágrafo único) e as ordinárias, do locatário (art. 23, XII e § 1º). Isso define o que o relatório de vistoria deve separar entre desgaste natural, reparo do locatário e obrigação estrutural do locador.

Fontes consultadas

• Lei 8.245/1991 (texto compilado), Planalto: arts. 22, 23, 39, 40, 46, 47, 50, 56 e 57.
• Código Civil (texto compilado), Planalto: art. 574.

Este artigo é informativo e não substitui orientação jurídica para um contrato específico.