Seguro fiança, fiador ou caução: o que a vistoria muda na negociação do aluguel
A lei lista quatro garantias de locação e proíbe exigir duas no mesmo contrato. Entenda o limite da caução, o que o seguro fiança cobre e por que a vistoria de entrada é o que garante a devolução tranquila.
Na hora de alugar, a conversa quase sempre trava na garantia: fiador, seguro fiança, caução ou nada disso. Cada modalidade muda o custo, a burocracia e o risco de cada parte. E existe um ponto em que todas elas se encontram: o registro do estado do imóvel na entrada, porque é ele que define o que poderá ser cobrado no fim. Este artigo mostra o que a lei permite, o limite de cada garantia e o que a vistoria muda nessa negociação.
A lei lista quatro garantias e proíbe exigir duas
O art. 37 da Lei 8.245/1991 é fechado: o locador pode exigir caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. E o parágrafo único é explícito: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
Duas conclusões práticas saem daí. A primeira: pedir fiador e caução ao mesmo tempo, no mesmo contrato, é nulo. A segunda: título de capitalização não aparece na lei como garantia locatícia. A palavra capitalização não tem nenhuma ocorrência no texto compilado da Lei 8.245/1991, e essa modalidade não consta do rol legal. Quem apresenta esse produto costuma vendê-lo como alternativa no pacote de serviços, não como garantia prevista na lei de locações.
Caução: teto de três aluguéis e onde o dinheiro fica
A caução pode ser em bens móveis ou imóveis. A em bens móveis deve ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em imóveis, averbada à margem da respectiva matrícula. Já a caução em dinheiro tem duas regras que resolvem boa parte dos conflitos: não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens decorrentes do depósito no momento do levantamento.
Ou seja: a caução não é dinheiro que fica no bolso do locador. É depósito, com correção, e o que justifica descontar valores dele é o mesmo critério da devolução do imóvel.
Fiador: o que a lei exige e quando ele pode sair
No Código Civil, a fiança deve ser dada por escrito e não admite interpretação extensiva. O credor não é obrigado a aceitar fiador que não seja pessoa idônea, domiciliada no município onde prestará a fiança e com bens suficientes para cumprir a obrigação. E o fiador que assinou sem limitação de tempo pode se exonerar, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança durante sessenta dias após a notificação do credor.
Na Lei 8.245/1991, o locador pode exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia em hipóteses listadas, como a exoneração do fiador e a prorrogação da locação por prazo indeterminado quando a fiança foi ajustada por prazo certo. Quando o fiador notifica o locador de sua intenção de se desonerar em locação prorrogada por prazo indeterminado, ele fica obrigado por cento e vinte dias após a notificação. A partir daí, o locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia em trinta dias, sob pena de desfazimento da locação.
Seguro fiança: quem paga o prêmio e o que ele cobre
O seguro de fiança locatícia abrange a totalidade das obrigações do locatário, e o prêmio é obrigação do locatário, não do locador. Quem oferece o imóvel não paga a conta do seguro.
Do outro lado, o locador responde pelas despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador, o que na prática é a análise cadastral. Vale separar as duas coisas no orçamento: o custo de checar quem aluga é do proprietário; o custo de garantir o contrato é de quem aluga.
O mercado de seguro fiança está em expansão no Brasil. Segundo o boletim de julho de 2026 da Superintendência de Seguros Privados (Susep), a linha Fiança Locatícia arrecadou R$ 1,47 bilhão em prêmios no acumulado de janeiro a julho daquele ano, com crescimento nominal de 28,97% e real de 23,61% sobre o mesmo período de 2025.
Sem garantia, o aluguel antecipa
Se a locação não estiver garantida por nenhuma dessas modalidades, o locador pode exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. É a contrapartida legal para quem aluga sem garantia: o risco maior vem acompanhado de um aluguel adiantado.
Onde a vistoria entra nessa conversa
Toda garantia existe para cobrir o que der errado. E o que costuma dar errado é exatamente a devolução do imóvel: pintura, portas, bancada, infiltração, torneira quebrada. A lei resolve isso com um critério comparativo: o inquilino é obrigado a restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal, e a reparar imediatamente os danos provocados por ele, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
Para o critério funcionar, precisa existir o marco inicial. É para isso que serve o art. 22, V, que obriga o locador a fornecer ao locatário, caso este solicite, a descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência expressa aos defeitos existentes. O mesmo cuidado aparece no art. 39, ao estender as garantias até a efetiva devolução do imóvel, mesmo quando a locação se prorroga por prazo indeterminado. Curiosamente, a caução costuma ser a última coisa devolvida, e a discussão sobre o que é desgaste e o que é dano, a primeira a aparecer.
E aqui vale a transparência: não existe prazo legal específico para devolver a caução nem dispositivo expresso que autorize descontar reparos diretamente dela. O que a lei oferece são os deveres que servem de base para cobrar: a restituição no estado em que o imóvel foi recebido e a reparação dos danos. Sem o relatório de vistoria de entrada, o proprietário tem o direito, mas não tem a prova.
Para a imobiliária: onde o relatório economiza dinheiro
- Na vistoria de entrada, descreva os defeitos existentes e registre fotos de cada ambiente, inclusive do que já está gasto.
- Tenha uma vistoria de saída feita na mesma data da devolução, antes de liberar a caução ou acionar o seguro.
- Compare por ambiente e por item, e não por impressão geral: é assim que se separa desgaste natural de dano.
- Guarde o relatório assinado pelas partes com data. Documento datado evita discussão sobre o que mudou depois.
Padronizar esse fluxo é o que permite dizer ao candidato a inquilino, na hora da negociação, que a entrada e a saída seguem o mesmo critério de registro. Isso reduz a resistência ao fiador e ao seguro, porque diminui a sensação de risco. Para operar vistoria de entrada e saída em escala, com modelo padronizado e relatório pronto para enviar, dá para conhecer a plataforma de gestão de vistorias que usamos aqui.
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Perguntas frequentes
Posso exigir fiador e caução no mesmo contrato?
Não. A lei permite apenas uma modalidade de garantia por contrato e veda, sob pena de nulidade, exigir mais de uma. O rol é fechado: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
A caução pode ser maior que três aluguéis?
Em dinheiro, não. A lei determina que a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário as vantagens do depósito no levantamento. Existem também caução em bens móveis, em imóveis e em títulos e ações, com regras próprias de registro e substituição.
Quem paga o seguro fiança e o que ele cobre?
O prêmio é pago pelo locatário, e o seguro de fiança locatícia abrange a totalidade das obrigações do locatário. As despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador ficam a cargo do locador.
Existe prazo para devolver a caução?
A lei não fixa prazo nem procedimento específico para a devolução da caução. O que existe é o dever de restituição do imóvel no estado em que foi recebido, salvo o desgaste do uso normal, e o dever de reparar os danos causados. Na prática, o que evita discussão é a vistoria de entrada bem registrada e a vistoria de saída feita na data da devolução.
O fiador pode sair do contrato no meio da locação?
Pode se exonerar, o que obriga o locador a pedir nova garantia. Quando a fiança foi assinada sem limitação de tempo, o fiador fica obrigado por sessenta dias após notificar o credor. Na locação prorrogada por prazo indeterminado, o fiador que notifica o locador de sua intenção de se desonerar fica obrigado por cento e vinte dias, e o locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia em trinta dias, sob pena de desfazimento da locação.
Fontes consultadas
Este artigo tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica profissional. Os trechos de lei foram extraídos do texto compilado consultado no site do Planalto em 18/09/2026.